[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 주거시장이 자가 보유와 전세 중심 구조에서 월세 중심 임대시장으로 빠르게 재편되고 있다. 비싼 집값과 공급 부족이 맞물린 영향이다.

24일 글로벌 상업용 부동산 전문기업 'JLL코리아'는 '2026 서울 임대주택 시장 보고서'를 통해 이 같이 밝혔다.

2024년 기준 수도권 인구의 절반 수준인 52.7%가 자가를 보유하고 있으나, 연령별·가구 유형별 차이가 컸다. 65세 이상 고령가구의 자가 보유율은 약 71%였지만, 18~34세 청년가구는 8.6%에 그쳤다. 혼인 7년 이내 신혼부부가구도 35.3%에 머물렀다. 청년가구와 신혼부부가구의 자가 보유율은 각각 전년(12.7%, 40.0%) 대비 낮아졌다.

노파라 JLL코리아 이사는 "청년과 신혼부부의 자가 보유율 하락은 주택가격 부담이 임대시장 수요로 전이되고 있다는 신호"라며 "자가 구매가 어려운 계층이 장기간 임대시장에 머무는 구조가 강화될 가능성이 있다"고 말했다.

주택 구입 부담도 크다. 같은 기간 수도권의 연 소득 대비 주택가격 비율인 PIR은 8.7배를 기록했다. 서울은 이보다 높은 13.9배로 집계됐다. 서울에서 집을 마련하려면 약 14년 동안 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모아야 한다는 의미다. 월 소득 대비 월 주택 임대료 비율인 수도권 RIR은 18.4%로, 수도권 가구가 월 소득의 약 5분의 1을 임대료로 지출하는 셈이다.

신규 공급 부족도 임대시장 재편을 키우는 요인이다. 서울시 주택건설 인허가 실적은 2022년을 기점으로 30년 평균을 계속 밑돌고 있다. 집을 사기 힘들어지면서 기존 주택과 오피스텔 임대 수요가 늘었다. 서울 주거용 오피스텔의 경우 월세가격지수는 상승세를 이어갔으나 매매가격지수는 2022년 9월부터 하락했다. 2024년에는 두 지수가 역전된 상황이다.

수도권 임대차 계약에서 전세계약 비중은 2012년 약 71.9%에서 2022년 50% 이하로 내려갔고, 2025년에는 약 38%까지 떨어졌다. 노 이사는 "전세 보증금 미반환 우려 또한 임차인의 선택 기준을 바꾸고 있다"며 "보증금 규모를 줄이고 월 단위 비용을 감내하려는 수요가 늘면서 월세형 상품과 전문 임대운영 시장의 성장 여지가 커지고 있다"고 말했다.

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