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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 아파트를 고를 때 흔히 '로얄층(RR)'이라고 하면 높은 층이나 탁 트인 전망을 떠올리기 쉽다. 하지만 최근 신축 아파트 시장에서는 로얄층의 기준이 한층 세분화되고 있다. 층수뿐 아니라 조망권, 동 배치, 커뮤니티 접근성, 생활 동선 등 다양한 요소가 함께 고려되면서 같은 단지 안에서도 수억 원의 가격 차이가 나는 사례가 적지 않다.

과거에는 최고층이 가장 선호됐지만, 최근에는 실거주 만족도와 환금성이 높은 중고층(전체 층수의 70~80%)이 새로운 선호 기준으로 자리 잡고 있다. 여기에 한강 조망 여부, 단지 중앙 배치, 필로티와 테라스 등 저층 특화 설계까지 가치 판단 요소가 다양해지면서 분양 단계에서 꼽히는 '로얄층'과 실제 시장에서 인정받는 '로얄층'의 기준도 달라지고 있다.

◆ '무조건 탑층'은 옛말…진짜 RR은 70~80% 중고층

과거에는 최고층일수록 희소성이 높다는 이유로 가장 선호되는 경우가 많았다. 하지만 최근 신축 아파트 시장에서는 최고층보다 전체 층수의 70~80% 수준에 해당하는 중고층이 가장 높은 평가를 받고 있다.

예를 들어 30층 아파트라면 21~27층 정도가 대표적인 로얄층으로 꼽힌다. 충분한 조망과 일조권을 확보하면서도 최고층 특유의 열효율 저하나 결로 우려, 승강기 이용 불편 등을 피할 수 있기 때문이다.

실제 매매시장에서도 이 구간은 실거주 만족도와 환금성이 모두 높아 가장 두터운 수요층이 형성되는 경우가 많다. 같은 라인이라도 몇 개 층 차이만으로 수천만 원에서 수억 원까지 가격 차이가 발생하기도 한다.

결국 최근 시장에서의 RR은 단순히 '가장 높은 층'이 아니라 장점은 극대화하고 단점은 최소화한 균형점으로 변화하고 있다.

◆ '중앙 조경'이냐 '탁 트인 조망'이냐…한강뷰는 예외

같은 단지 안에서도 어느 동에 위치하느냐는 가격을 결정하는 핵심 변수다.

일반적인 도심 신축 단지에서는 외곽에 위치해 탁 트인 조망을 확보한 동보다 단지 중앙의 조경과 커뮤니티 시설을 바라보는 안쪽 동의 선호도가 높은 경우가 적지 않다. 최근 대단지 아파트는 중앙광장과 공원, 커뮤니티를 중심으로 설계되는 만큼 소음이 적고 생활환경이 쾌적하기 때문이다.

하지만 한강이나 바다처럼 영구 조망권을 확보한 단지에서는 이야기가 달라진다.

한강 조망이 가능한 외곽동은 도로 소음이나 분진 등의 단점보다 조망 가치가 훨씬 크게 평가된다. 실제 한강변 단지에서는 조망 여부에 따라 동일 면적이라도 수억 원의 시세 차이가 발생하는 사례가 흔하다.

결국 일반 단지에서는 생활환경과 단지 배치가 중요하지만, 영구 조망권이 확보되는 경우에는 조망 자체가 가장 강력한 프리미엄으로 작용한다.

◆ 저층도 RR 된다…필로티·테라스가 바꾼 공식

과거 저층은 채광과 사생활, 보안 등의 이유로 대표적인 비선호 층으로 분류됐다.

하지만 최근 신축 아파트에서는 저층 특화 설계가 늘어나면서 분위기가 크게 달라졌다.

대표적인 사례가 필로티 구조다. 1층을 비워두고 2층부터 주거 공간을 배치하면 보행자 시선 노출과 습기 문제를 상당 부분 개선할 수 있다. 여기에 층간소음 부담도 상대적으로 적어 어린 자녀를 둔 실수요자들의 선호도가 높다.

테라스 특화 가구 역시 희소성이 높은 상품으로 자리 잡았다. 일반 가구에서는 누리기 어려운 야외 공간을 확보할 수 있다는 장점 때문에 일반 중고층보다 높은 분양가에도 높은 청약 경쟁률을 기록하는 사례가 이어지고 있다.

최근에는 '무조건 고층'보다 실거주 만족도를 높인 특화 저층이 새로운 틈새 RR로 평가받고 있다.

◆ 모델하우스 RR과 시장 RR이 다른 이유…결국 환금성이 답

분양 당시 모델하우스에서 설명하는 RR과 입주 이후 부동산 중개업소가 평가하는 RR이 다른 경우도 적지 않다.

분양 단계에서는 시행사와 분양대행사가 전체 단지의 완판을 목표로 가장 높은 분양가가 책정된 가구나 전략적으로 판매하려는 타입을 RR로 소개하는 경우가 많다.

반면 실제 매매시장에서는 지하철 접근성, 초등학교와의 거리, 커뮤니티 이용 동선, 일조량, 조망, 단지 내 배치 등 입주 이후 생활 편의성과 향후 매도 가능성이 더 중요한 기준이 된다.

결국 시간이 지나 실제 거래가 이뤄질수록 시장은 마케팅 요소보다 실거주 가치와 환금성을 중심으로 가격을 형성한다는 의미다.

최근 아파트 시장에서 RR은 더 이상 높은 층을 뜻하는 단순한 개념이 아니다. 실거주 만족도와 미래 환금성을 모두 고려한 종합적인 입지 경쟁력의 상징으로 진화하고 있다.

min72@newspim.com