[세종=뉴스핌] 김현구 기자 = 정부가 이달 말 세제개편안 발표를 앞둔 가운데 부동산 보유 목적과 주택 가격, 보유 주택 수 등에 따라 세 부담을 차등하는 방안이 주요 쟁점으로 떠올랐다.

이재명 대통령은 23일 부동산정책 국민 대토론회를 주재하고, 통상적인 1주택을 기준으로 보유세 부담을 설정한 뒤 거주용 주택이나 서민·중산층, 지방 주택에는 세 부담을 낮추는 방안을 제시했다.

아울러 이 대통령은 초고가·다주택·투기 목적 주택에 세 부담을 가중하는 방안도 내놓으면서, 보유세를 강화하되 양도소득세 부담으로 매물이 잠기는 것을 막기 위한 한시적 퇴로를 함께 검토할 필요가 있다는 입장도 밝혔다.

◆ '똘똘한 한 채' 막을 해법은…과세이연 확대도 제안

우선 남기업 토지+자유연구소 소장은 부동산 시장의 유인 구조를 바꾸기 위해 보유세를 보편적으로 강화해야 한다고 주장했다.

남 소장은 "세제는 사회적으로 바람직한 행위에는 혜택을 주고 바람직하지 않은 행위에는 불이익을 주는 제도"라며 "부동산 투기가 노리는 불로소득이 발생하기 어렵도록 세제를 단단하게 구축해야 한다"고 강조했다.

현재 종합부동산세(종부세)는 1세대 1주택자의 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 적용한다.

남 소장은 실거주자에게만 공제를 적용하는 방식으로는 '똘똘한 한 채'를 막기 어렵다며 1주택자 종부세 혜택을 축소하거나 폐지해야 한다고 주장했다. 실거주 요건을 맞추기 위해 지방에서 서울로 이동하는 투자 수요가 생길 수 있다는 이유에서다.

다만 그는 고가주택을 보유했지만 소득이 부족한 고령자 등에 대해서는 세금 납부를 주택 처분 시점까지 미루는 과세이연 제도를 확대할 필요가 있다고 제안했다.

이에 이 대통령은 "직장이나 자녀 교육, 입원 등의 사정으로 잠시 살지 못하더라도 본래 용도가 거주용이라면 실제 거주하는 경우와 동일하게 취급할 필요가 있다"며 실제 거주 여부만을 기계적으로 판단하기보다 주택의 용도를 기준으로 세제를 설계할 필요가 있다고 답했다.

◆ 일률적 보유세 인상 대신 감면·가중 요소 조합

안장원 중앙일보 부동산 선임기자는 주택 수나 가액만으로 과세 대상을 구분하는 대신 주택의 실제 용도를 함께 고려해야 한다고 제안했다.

안 기자는 "거주용인지 임대용인지, 별장으로 쓰는지 비워두는지에 따라 과세 기준을 달리할 필요가 있다"면서도 시장 가격을 선도하고 자산 불평등에 미치는 영향이 큰 초고가주택에 대해서는 별도의 보유세 강화가 필요하다고 지적했다.

그는 공시가격 30억원 이상을 초고가주택의 한 기준으로 제시했다. 이는 전국 주택의 약 0.3%, 5만가구 수준으로, 대상을 좁혀야 조세저항 없이 실효성 있는 과세가 가능하다는 취지다.

아울러 취득세 등 거래세 부담은 낮추되 초과 양도차익에 대한 과세를 강화하고, 보유 단계에서 낸 세금은 양도세 계산 시 필요경비로 인정하는 방안도 제안했다.

이 대통령은 일률적인 보유세 인상보다 감면 요소와 가중 요소를 결합한 차등 과세 방안을 검토할 필요가 있다고 답했다.

이 대통령은 "통상적인 1주택을 기준으로 적정한 보유 부담을 정하고 거주용이면 감면하며, 서민·중산층이나 지방 주택은 추가로 배려할 수 있다"며 "반대로 주택이 매우 비싸거나 다주택이고, 명백하게 투기 목적으로 보유한 경우에는 가중 요소를 더하는 방식으로 단계적인 차등을 둘 수 있다"고 설명했다.

다만 이 대통령은 초고가주택의 구체적인 가격 기준이나 세율 수준은 지역별 주택가격 차이와 조세저항 가능성을 종합적으로 고려해야 한다고 강조했다.

◆ 조세저항·매물잠김 함께 고려…보유세 강화 출구전략 모색

김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 보유세 강화 과정에서 장기간 한 주택에 거주해 온 고령자 등의 납세 여력을 고려해야 한다고 주장했다.

김 대표는 "최근 50억원 주택을 구입한 사람과 20년 전 5억원에 산 집이 재건축을 거쳐 50억원이 된 사람은 세금 납부 능력이 다를 수 있다"며 "오랫동안 살아온 주택에서 보유세 때문에 밀려나는 것이 타당한지 고민해야 한다"고 지적했다.

그는 보유세 과세이연과 함께 일정한 조건을 충족하면 양도세를 감면하는 방안을 제안했다. 수도권 주택을 처분한 뒤 지방 미분양주택을 구입하거나, 매각대금을 연금·금융계좌에 장기간 예치하거나, 임대료를 장기간 올리지 않는 경우 등에 세제 혜택을 주자는 것이다.

이 대통령은 보유세 강화 과정에서 조세저항과 매물 잠김 등을 함께 고려해야 한다고 진단했다.

이 대통령은 "우리나라 보유세를 통상적인 선진국 수준으로 올리려면 부담을 크게 높여야 하지만 한꺼번에 추진하면 엄청난 조세저항이 발생할 수 있다"며 "과거에 정상화했어야 할 문제지만 앞으로의 위험에 대비해야 한다"고 짚었다.

이어 "보유 부담을 강화하더라도 빠져나갈 수 있는 퇴로를 어느 기간, 어떤 방식으로 줄 것인지 고민해야 한다"며 "정부 방침을 믿고 먼저 처분한 사람이 손해를 봤다고 느끼지 않도록 기존 혜택보다는 제한된 수준의 한시적 기회를 주는 방안도 생각할 수 있다"고 덧붙였다.

이 대통령은 김 대표가 주장한 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이동하는 경우 양도세 등을 감면하는 제안에 대해서도 긍정적인 반응을 보였다.

이 대통령은 "수도권 외 지역으로 이사하는 경우에는 세금을 상당 부분 감면해주는 방안도 검토할 수 있다"며 "반드시 지방에서 주택을 새로 사는 경우로 한정할 필요가 있는지도 함께 살펴볼 수 있다"고 말했다.

hyun9@newspim.com