[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부동산 가격 상승으로 얻은 이익을 불로소득으로 봐야 하는지를 둘러싼 논쟁이 확산하고 있다. 공공투자와 사회 발전이 만들어낸 가치인 만큼 일정 부분 환수해야 한다는 주장과, 노동과 저축, 투자 위험을 감수해 얻은 정당한 투자수익이라는 반론이 맞서고 있다.

해외 주요국은 부동산 시세차익을 일률적으로 불로소득으로 간주하기보다 실거주 여부와 보유기간 등을 기준으로 과세 강도를 차등 적용하는 방식을 택하고 있다.

◆ 불로소득 잡겠다는 대통령…의견 분분

24일 부동산 업계에 따르면 부동산 소득이 불로소득으로 봐야 하는지를 두고 학계는 물론 국민 사이에서도 갑론을박이 이어지고 있다. 공공투자와 사회 발전으로 형성된 가치인 만큼 환수해야 한다는 주장과 개인의 노동·저축·위험 부담을 감안하면 정당한 투자수익이라는 반론이 맞서는 모습이다.

이 화두는 이 대통령이 지난 21일 국무회의에서 "불법과 편법이 동원되는 부동산 불로소득이 우리 사회의 공정과 상식을 파괴하고 국민통합을 저해하는 가장 큰 주범이 됐다"고 말하며 던져졌다. 전일 이 대통령 주재 '부동산 정책 국민 대토론회'에서도 언급됐다.

이 자리에서 발언권을 얻은 20대 참석자는 "서울 부동산을 가진 일부는 막대한 불로소득을 얻는 반면 성실하게 일하는 청년들은 상대적 박탈감과 불안감을 느끼고 있다"고 말했다. 이에 이 대통령은 "다 맞는 말"이라며 "인구의 절반이 수도권에 살고 경제력도 60% 가까이가 서울·경기·인천에 몰려 있어 이 문제가 해결되지 않으면 근본적인 해결이 어렵다"고 답했다.

실제로 부동산 가격 상승이 불러온 평가이익 규모는 커지고 있다. 국가데이터처와 한국은행에 따르면 2025년 국내 비금융자산의 명목보유손익은 609조6000억원으로 전년(257조1000억원) 대비 2.4배 늘었다.

같은 기간 이 가운데 토지가격 변동으로 발생한 보유손익은 111조원에서 454조원으로 4.1배 증가헀다.보유 중인 자산의 가격이 오르면서 발생한 미실현 이익으로, 토지가치가 그만큼 상승했다는 방증이다.

◆ "불평등의 원인" vs "노후 대비 투자"

국민들은 부동산토론회에 앞서 정부가 자유로운 청원을 마련한 홈페이지에서 이를 둘러싼 상반된 의견을 남겼다. 권모씨는 "젊을 때 열심히 일해 땀 흘려 모은 돈을 노후에 안정된 생활을 하기 위해 부동산에 투자하고 임대소득을 얻는 것"이라며 "근로·사업소득으로 마련한 자금을 노후 대비용 부동산에 투자한 것까지 불로소득으로 취급해서는 안 된다"고 주장했다.

반면 황모씨는 "지금처럼 집값이 터무니 없이 오르는 이유는 주택이 재산증식의 수단으로 깊이 인식됐기 때문"이라며 "가격이 떨어질 때까지 기다렸다간 더 오를 것 같은 불안심리에 지금 버는 돈으로는 감당이 안되는데도 무리해서 집을 사려는 사회 문제가 발생했다"고 지적했다.

부동산 이익을 불로소득으로 보고 일정 부분을 환수해야 한다는 학계의 주장도 꾸준히 제기돼 왔다.

김용창 서울대 교수는 "부동산 기반 불로소득을 중심으로 하는 지대 자본주의 체제를 억제하지 못한다면 한국 자본주의는 지속가능성을 보장받을 수 없을 것"이라며 "금융과 부동산을 통한 불로소득 중심의 축적은 새로운 가치를 만드는 것이 아니라 생산된 가치의 계층적·지리적 단순 이전일 뿐"이라고 말했다.

남기업 토지+자유연구소 소장 "부동산 소득은 소득불평등의 중요한 원인"이라며 "부동산 불로소득을 어느 쪽으로 정의하건 이를 차단하거나 환수하지 않으면 불평등 완화는 요원한 일이 될 수밖에 없다"고 강조했다.

주택을 구입하기까지 투입한 노동과 저축, 금융비용과 투자 위험을 제외하고 가격 상승분 전체를 불로소득으로 규정하는 것은 무리라는 반론도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "불로소득을 잡겠다고 양도세와 보유세를 올리고 대출 문턱을 막는 순간 더 힘들어지는 것은 무주택 세입자와 서민들"이라며 "비거주 1주택과 다주택, 초고가주택 보유세를 얼마 올린다고 수도권 주택시장이 안정되고 서민 주거가 안정되겠느냐"고 꼬집었다. 이어 "오히려 전월세난은 더 심해지고 외곽지역 집값만 상승한다"고 지적했다.

◆ 해외는 실거주 보호·단기매매 중과

해외에서도 부동산 양도차익에 세금을 매기지만 모든 시세차익을 일률적으로 불로소득으로 간주하지는 않는다. 실거주 여부와 보유기간, 반복 매매 여부에 따라 과세 강도를 달리하는 방식이 일반적이다. 공통적으론 실거주자의 정상적인 주거 이동은 보호하되 투자 목적의 단기·반복 거래에는 더 무거운 부담을 지운다는 특징이 있다.

미국은 매각 전 5년 가운데 2년 이상 보유하고 실제 거주한 주택의 양도차익을 개인은 25만달러(약 3억7000만원), 부부 합산신고자는 50만달러까지 과세소득에서 제외한다. 영국의 경우 주된 거주지로 사용한 기간에는 감면을 적용하지만 투자·임대주택 차익에는 18% 또는 24%의 세율을 적용한다.

캐나다는 주택을 365일 미만 보유하고 매각하면 이혼과 질병, 직장 이전 등 예외 사유가 없는 한 차익을 자본이득이 아닌 사업소득으로 처리한다. 독일은 개인이 취득한 부동산을 원칙적으로 10년 이내 매각할 때 발생한 이익에 과세하고 실거주나 장기 보유에는 예외를 둔다.

일본은 매각 연도 1월 1일을 기준으로 5년 이하 보유한 부동산에 소득세 30%와 주민세 9%를 적용한다. 5년 초과 장기 보유에는 소득세 15%와 주민세 5%를 적용해 단기 거래의 부담을 약 2배 높인다.

싱가포르는 2025년 7월 4일 이후 취득한 주택을 1년 안에 팔 경우 차익이 아닌 매각가격이나 시가 중 높은 금액의 16%를 매도자 인지세로 부과한다. 보유기간이 늘어날수록 세율은 12%와 8%, 4%로 낮아지고 4년을 넘으면 부과하지 않는다.

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