[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 부동산 정책 국민 대토론회 이후 정부가 내놓을 첫 종합대책에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 지난 23일 열린 토론회에서는 초고가·다주택자에 대한 보유세 강화와 전세대출 관리 등 수요 억제 방안이 주로 거론됐지만, 전월세 시장 안정과 주택 공급 확대를 위한 구체적인 실행계획은 제시되지 않았다.

정부가 집값 상승 기대를 차단하기 위해 세제와 금융 규제를 동시에 강화할 가능성이 커지면서 그 부담이 임차시장으로 전가될 수 있다는 우려도 제기된다. 시장에서는 이번 종합대책에 무주택 실수요자 보호 방안과 연도별 공급 계획, 사업지별 착공 일정 등 구체적인 실행 로드맵이 담겨야 한다는 목소리가 나온다. 이런 내용이 빠질 경우 국민 의견 수렴을 내세운 대토론회가 정책 방향만 제시한 채 실질적인 후속 대책은 제시하지 못한 '보여주기식 행사'에 그쳤다는 비판이 제기될 가능성이 있다.

◆ 보유세·전세대출 규제 부각…임차시장 부담은 변수

27일 업계에 따르면 정부가 국민 대토론회에서 제시된 의견을 토대로 보유세·대출 규제를 강화하고 공공택지와 3기 신도시의 공급 속도를 높이는 방안을 내놓을 것이란 전망이 나온다.

대책은 초고가·다주택자의 보유 부담을 높이고 주택시장으로 유입되는 대출을 관리하는 수요 억제책과 기존 공급 사업의 기간을 단축하는 방안이 함께 담기는 형태가 될 것으로 예상된다. 실거주 목적의 중저가 주택과 지방 주택은 보호하되 투자 목적의 주택 보유에 대해서는 세 부담을 높이는 방향이 유력하게 거론된다.

전세대출을 활용한 갭투자와 사업자대출의 주택 구입 전용을 차단하는 방안도 검토 대상으로 꼽힌다. 기존 주택담보대출 총량 관리에 이어 전세대출 보증 한도나 취급 요건을 조정해 매매시장으로 유입되는 자금을 줄이는 방식이다.

공급 분야에서는 신규 택지를 대규모로 추가 지정하기보다 공공택지와 3기 신도시, 도심 유휴부지 등 이미 발표된 사업의 속도를 높이는 데 무게가 실릴 것으로 보인다. 인허가와 토지보상, 지구계획 변경, 기반시설 설치 등 순차적으로 진행되던 절차를 일부 병행하고 공공택지 내 조기 착공 사업자에게 인센티브를 제공하는 방안 등이 거론된다.

다만 발표 시기와 방식은 아직 확정되지 않은 상태다. 국토교통부는 공급 분야를 중심으로 대책을 준비하고 있지만 세제 대책과 함께 부처 합동으로 발표할지, 공급 대책을 별도로 내놓을지에 대해서는 논의가 진행중이다.

국토부 관계자는 "대책을 준비하고 있는 것은 맞지만 아직 논의가 마무리되지 않았다"며 "어떤 방식으로 언제 발표할지, 세제 대책과 함께 발표할지 등은 결정된 것이 없다"고 말했다.

◆ 실수요자 금융 보완·전월세 물량 확대 병행해야

다만 국민 대토론회에서는 보유세와 대출 규제 강화 방안이 부각된 반면, 전월세 시장 안정과 주택 공급 확대를 위한 구체적인 실행계획은 제시되지 않아 실효성 있는 후속 대책이 마련될 수 있을지는 미지수다.

전세대출은 갭투자에 활용될 수 있다는 지적이 있지만, 청년·신혼부부·무주택자에게는 전세보증금을 마련하기 위한 핵심 금융수단이기도 하다. 대출 한도와 보증 요건을 일률적으로 강화할 경우 자금 여력이 부족한 임차인이 월세시장으로 내몰릴 가능성이 있는 만큼, 무주택 실수요자와 일정 가격 이하 주택의 임차인은 규제 대상에서 분리해 접근할 필요가 있다는 지적이 나온다.

보유세 인상에 따른 부담이 전세보증금이나 월세로 전가되지 않도록 임대주택 공급 확대도 병행돼야 한다는 의견도 제기된다. 공공임대주택의 착공과 입주 시기를 앞당기는 한편, 민간 건설임대사업자에 대한 금융·세제 지원을 확대해 전월세 공급 물량을 늘리는 방안이 함께 추진돼야 한다는 것이다.

이와 관련해 국토부 관계자는 "정부는 전월세 시장 불안에 따른 임차인의 주거비 부담 문제를 잘 인식하고 있다"면서 "앞으로도 정부는 청년·신혼부부를 포함한 서민 주거 안정을 위해 공공임대주택 확충과 민간임대주택 지원 확대를 지속 추진해 나가겠다"고 설명했다. 

민간 공급을 살리기 위한 보완책도 필요하다. 정비사업 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 관리하고 사업성이 확보된 재개발·재건축의 인허가 기간을 줄여야 공공 공급의 한계를 보완할 수 있다는 분석이다.

올해 발표된 공급대책도 큰 방향만 제시된 채 세부 일정이 뒤따르지 않아 사업 추진에 차질을 빚고 있다. 이번 종합대책 역시 연도별 공급 물량과 사업지별 착공·분양·입주 일정, 민간임대 활성화 방안이 빠질 경우 시장의 신뢰를 얻기 어려울 것으로 보인다. 전체 공급 목표와 후보지만 되풀이하면 국민 대토론회가 정책 방향을 일방적으로 전달한 보여주기식 행사에 그쳤다는 비판이 커질 수 있다.

업계 관계자는 "보유세와 대출 규제는 단기간에 시행할 수 있지만 공급은 사업지와 물량, 착공 시점이 구체적으로 제시돼야 시장이 체감할 수 있다"며 "실수요자 금융 보완책과 공공·민간 임대주택 확대 방안이 빠지면 규제 부담만 임차시장으로 전가될 가능성이 크다"고 말했다. 

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