[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = ′실거주 1주택′ 보유 기조에 따라 추진된 실거주 의무제의 보완대책이 나왔지만, 시장에서는 정책 효과가 제한적일 것이란 진단이 나온다. 이번 보완대책의 주요 목표로 꼽히는 전세계약갱신권 보호를 통한 주택 임대차시장 안정과 거래절벽 해소를 동시에 달성하기는 쉽지 않을 것이란 게 시장 전문가들의 분석이다.

다만 이번 대책이 이재명 정부가 집권 초기부터 강조한 실거주 1주택이라는 정책 기조의 일관성을 유지하는 데 초점을 맞췄다는 평가도 나온다.

◆ 토허제 비거주자, 실거주 의무 유예…최장 2029년까지 입주 늦출 수 있어 

17일 부동산시장 전문가들에 따르면 이날 정부가 발표한 토지거래허가구역 실거주 의무제 보완대책은 임대차 시장 불안 해소에 큰 도움이 되지 않을 것이란 분석이 많다. 

이번 보완대책은 토지거래허가구역에서 임차인이 있는 주택을 구입할 경우 내년 연말까지 토지거래허가를 신청할 경우 입주를 유예해주는 것을 내용으로 한다. 국토교통부는 서울 전 자치구와 경기 15개 시·구에 지정된 토지거래허가구역에서 임차인이 있는 아파트를 매입할 경우 오는 2027년 12월 말까지 토지거래허가신청을 할 경우 실거주 의무를 유예키로 했다.

이는 지난 15일 여당 정책위원회 결정에 따른 것이다. 이에 따라 현재 전세로 거주하고 있는 임차인이 1번의 계약갱신청구권을 사용할 경우 그 기간까지 실거주가 유예된다. 이 경우 대책이 발효된 2025년 10월 15일 이전 첫 전세 계약을 맺은 임차인은 1회의 갱신을 합쳐 총 4년간 전세 거주를 할 수 있으며 이 경우 집주인은 최장 2029년 연말까지 실거주가 유예된다. 

여당과 정부는 토지거래허가구역에 거주하고 있는 임차인들의 주거 불안을 해소하기 위해 이번 보완대책을 추진하게 됐다고 설명했다. 정부는 지난 5월 임차인이 있는 주택 매입시 실거주 유예를 올해 연말까지 연장했다. 하지만 이렇게 되면 기존 임차인의 전세계약갱신 청구권 사용이 불가능해진다. 이에 이번 보완대책에서는 기존 임차인들이 1회에 걸쳐 전세 계약을 갱신할 수 있도록 한 것이다. 특히 전세계약갱신 청구권은 이재명 정부의 전신인 문재인 정부시절 도입된 '주택임대차 3법'의 하나인 만큼 이를 지키려는 의지로 해석된다. 

정부의 이같은 정책은 정책 기조의 변화는 아니다. 전문가들은 "실수요가 아닌 주택보유는 부적절하다는 정책기조가 지속되는 것"이라며 진단했다. 다만 시장에 미칠 영향은 크지 않다는 분석이 나온다. 더구나 비거주 1주택자에 대한 단계적인 세제 강화 방침이 나온 만큼 기존 전세 임차인들이 전세계약갱신 청구권을 한번 더 쓸 수 있다는 점 말고는 시장 영향이 없을 가능성이 높다는 지적이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "민간임대주택의 임대인인 다주택자나 비거주 1주택자에 대해 보유주택 매도를 이끌어낸다는 정책방향은 그대로 유지된다"며 "이번 토허제 실거주 유예는 그 연장선에서 기존 임차인들을 위한 일부 보완의 성격을 갖는 상황"이라고 말했다.

◆ 보완대책, 임대차 안정-거래절벽 해소 정책 목표에 별다른 효과 없을 것

이에 따라 시장에 미치는 영향은 미미할 것이란 분석이 많다. 먼저 이번 보완대책의 주 정책목표인 '기존 임차인의 전세 불안 해소'에 대한 효과는 제한적일 것으로 보인다. 토허구역내 아파트를 매입한 집주인은 제도에 따라 언젠가 입주를 해야한다. 이번 보완대책은 실거주를 한시적으로 '유예'해주는 것인 만큼 이들 집주인이 기존 임차인의 계약갱신청구권 사용을 허용하며 자신의 입주 계획을 늦출 이유가 없다. 

아직 집을 못팔고 있는 다주택자의 경우 임차인의 전세계약 연장으로 매도까지 시간을 벌 수 있다. 이렇게 되면 임차인의 전세계약 갱신이 가능하다. 하지만 정부의 '타깃'인 비거주 1주택자는 소유 주택 임차인의 계약갱신을 허용할 경우 본인도 현재 거주 중인 주택의 임대차 계약을 연장해야한다. 이 때문에 토허구역 내 보유 주택 입주를 선택할 가능성이 높다. 

계약갱신청구권을 아직 쓰지 않은 임차인은 계약 갱신을 하고 싶어도 집주인이 주택을 팔아 새 집주인이 토허제의 실거주 의무제도에 따라 입주를 희망한다면 갱신권을 사용할 수 없다. 현 제도에서 임차인이 계약 갱신을 청구해도 집주인이 들어와 살겠다면 갱신권은 무력화 된다. 이에 퇴거해야 하는 임차인은 주택을 구입하거나 새로운 전셋집을 찾아야 하지만 주택구입 자금과 전세 대출이 제한적인 상황에서 기존 전세 보증금 수준으로 주택을 매입하거나 다른 전세매물을 찾아야 한다. 하지만 정부의 실거주 1주택 기조에 따라 전세 매물이 급감하고 있는 만큼 이마저도 쉽지 않을 것으로 보인다. 

보완대책의 부가적 정책목표인 거래 절벽 해소도 기대하기 어려워 보인다. 정부의 실거주 1주택 기조에 따라 다주택자나 비거주 1주택자가 팔아야 하는 '임차인이 있는 주택'은 정부의 보완대책에도 여전히 잘팔리기 어렵다는 예측이 많다. 현재 거주중인 보유주택을 팔거나 임대주택의 전세금을 돌려받아 미래시점의 잔금일과 맞춰야 하기 때문이다. 

한 시장 전문가는 "세입자가 있는 집을 파는 것은 쉽지 않은데 잔여 임차기간이 길수록 더욱 그런 경향이 있다"며 "실거주·실수요를 전제로 하는 일반 매수자들은 지금의 주거상황을 유지하면서 동시에 1년 뒤나 1년 반 이후 같은 장기시점의 입주를 전제로 매매계약을 체결해야 하는 상황"이라고 말했다.

임대시장의 매물감소를 심화시킬 가능성은 여전하다. 전월세 매물은 다주택자든 비거주 1주택자든 누군가가 소유하면서 거주하지 않는 주택이 임대시장의 매물이 된다. 하지만 비거주 1주택자를 겨냥한 정책기조가 여전한 상황에서 임대차 매물이 늘어날 가능성은 없을 것으로 예측되고 있다. 한 업계 관계자는 "정부가 공공주택을 대거 지어 임차수요를 지원하겠다고 하지만 전세 매물이 사라지는 것은 길어야 2029년인데 그때까지 공공임대주택이 얼마나 지어질지 의문"이라고 말했다.  

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