[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 붉은 벽돌의 단지 정문을 지나자, 수십 년 세월을 고스란히 간직한 듯 울창하게 솟은 ′메타세쿼이아′ 숲길 사이로 대형 현수막들이 펄럭였다.

삼성물산의 푸른 바탕에 새겨진 '래미안'을 비롯해 포스코이앤씨의 '오티에르', DL이앤씨의 '아크로'까지. 각 건설사가 내건 한가위 인사 현수막이 조합원들의 시선을 끌었다. 1984년 준공된 단지 곳곳에는 40여 년 세월의 흔적이 짙게 남아 있었다. 빛바랜 외벽과 낡은 동 표식 사이로 서울 송파권 하반기 최대 정비사업을 둘러싼 건설 3사의 수주 경쟁이 본격화하고 있음을 실감케 했다.

◆ 1.6조 송파 오금 현대 시공사 선정 본궤도…2436가구 대단지

22일 정비업계에 따르면 송파구 방이동 오금현대아파트 재건축정비사업조합은 이날 시공자 선정을 위한 입찰 공고를 내고 본격적인 일정에 돌입했다. 현장설명회는 오는 30일 오후 2시 조합사무실에서 열리며, 입찰제안서 마감은 11월 25일 오후 2시다.

총공사비 예정가격은 1조6642억원이다. 평(3.3㎡)당 공사비는 962만원으로 책정됐다. 입찰 방식은 일반경쟁입찰 및 도급제로 치러지며, 건설사 간 공동도급(컨소시엄)은 엄격히 금지된다. 입찰 참여를 원하는 건설사는 현금 500억원과 이행보증보험증권 500억원 등 총 1000억원 규모의 입찰보증금을 마감 전까지 납부해야 한다.

오금현대는 재건축을 통해 지하 4층~지상 최고 37층, 19개 동, 공동주택 2436가구(조합원 수 1359명) 규모의 매머드급 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 대지면적만 9만 8950㎡, 연면적은 52만 5901㎡(약 15만9085평)에 이른다. 방이역과 오금역을 끼고 있으며, 올림픽공원도 가깝다. 1000가구가 넘는 풍부한 일반분양 물량 덕분에 뛰어난 사업성을 자랑하지만, 현장에서 체감하는 분위기는 사뭇 조심스럽다.

◆ '평당 962만원' 공사비에 술렁… "건축비 1억 인상 때마다 분담금도 1억 늘어"

조합원들 사이에서는 조합이 공고한 평당 962만원의 공사비와 향후 추가 분담금을 따져보느라 분주한 분위기다.

조합원 A씨는 "조합이 제시한 평당 공사비 962만원에 일반분양가 7000만원 안팎을 가정하면 전용 84㎡ 기준 추가 분담금이 1억4000만원 안팎으로 추산된다"면서도 "하지만 최근 서울 주요 정비사업지 공사비가 평당 1000만원을 훌쩍 넘어서는 추세인 만큼 실제 착공 단계에서 공사비가 더 뛸 수 있다는 조합원들의 우려가 적지 않다"고 전했다.

특히 1980년대 입주해 은퇴 후 고정 수입에 의존하는 고령 조합원의 비중이 높다는 점이 현장의 최대 불안 요인으로 꼽힌다. 다른 조합원 B씨는 "70대를 넘긴 고령층 조합원들은 당장 생활비 타격 때문에 수억원대 분담금을 감당하기 어렵다"며 "현장에서는 '공사비가 100만원 오르면 가구당 분담금도 1억원씩 뛴다'는 인식이 퍼져 있어 억대 분담금을 내가면서 재건축을 버텨낼 수 있을지 걱정하는 목소리가 높다"고 귀띔했다.

때문에 조합원들 사이에서는 '어느 시공사가 실질적인 이자 부담을 덜어줄 수 있느냐'가 핵심 쟁점으로 떠오르고 있다.

◆ 래미안·오티에르·아크로 3파전… 승부처는 '금융 패키지'

조합원들의 이러한 분담금 불안을 해소하기 위해 입찰을 준비 중인 3사(삼성물산, 포스코이앤씨, DL이앤씨) 역시 금융 제안을 승부수로 띄울 전망이다. 최근 주요 정비사업장에서 각 사가 제시했던 금융 조건들을 살펴보면 이번 오금현대 수주전에서 제시될 금융 조건을 가늠할 수 있다.

삼성물산은 신용도를 기반으로 한 안정성과 '100% 분담금 후불제'를 내세울 가능성이 크다. 삼성물산은 앞선 성수3지구나 신반포19·25차 수주전에서 계약금과 중도금 없이 '입주 시 분담금 100% 납부(이자 제로)'를 제안하고, LTV 100% 이주비 책임 조달을 약속한 바 있다. 다만 자체 회사채 금리를 적용하는 금융 조달 방식이 시중 금리 대비 조합원에게 얼마나 실질적인 금리 혜택을 줄 수 있는지가 조합원 설득의 관건이 될 전망이다.

포스코이앤씨는 고령층 조합원의 자금 유동성을 직접 겨냥하는 금융 지원을 준비할 것으로 관측된다. 포스코이앤씨는 신반포19·25차에서 시공사 선정 즉시 PF 대출 없이 가구당 2억원의 현금을 자체 조달해 즉시 지급하는 '제로 투 원' 전략과 최저 수준인 'CD-1%(약 1.8%)' 금리, 2년간 공사비 청구 없는 확정 후분양 등을 내건 바 있다. 현금 흐름이 묶인 고령 은퇴 조합원들에게는 가장 즉각적인 유인책이 될 수 있다.

DL이앤씨는 '공사비 인상 방어막'과 '장기 유예' 카드를 무기로 삼는다. DL이앤씨는 압구정5구역에서 물가 상승에 따른 추가 공사비 전면 배제를, 목동6단지에서는 물가 상승에 따른 공사비 증가분을 500억원 한도 내에서 시공사가 직접 떠안는 조건을 제시했다. 또한 분담금 납부를 입주 후 최대 4~7년까지 유예할 수 있도록 열어두고, 미분양 발생 시 최초 일반 분양가로 대물 인수해 조합의 손실을 원천 차단하는 안전장치를 내세운 바 있다.

정비업계 관계자는 "오금현대는 조합원들이 체감하는 공사비와 금리 부담이 극에 달해 있다"며 "결국 시공사 브랜드 인지도뿐만 아니라, 이주비 LTV 한도와 이자율, 분담금 납부 유예 등 조합원의 실질적인 주머니 사정을 덜어줄 금융 조건 패키지를 누가 더 정교하고 파격적으로 설계해 오느냐가 표심을 가를 것"이라고 짚었다.

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