"제살깎기 피하자" 정비사업 입찰에 경쟁 피하는 건설사들

기사입력 : 2023년01월19일 15:40

최종수정 : 2023년01월19일 15:40

청량리8·신당8 등 경쟁입찰 무산에 시공사 선정 지연
주택사업 리스크 커지자 건설사도 '옥석 가리기' 수주
원자잿값 상승, PF대출 불확실성 등도 부담

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 집값 하락과 미분양 확산으로 주택사업 리스크가 커지면서 정비사업에서 건설사들간 '제살깍기식' 경쟁이 줄어들고 있다.

건설사가 경쟁입찰에 뛰어들어 수주에 실패할 경우 설계, 마케팅 등으로 투입된 비용을 보존받기 어렵다. 공사비 회수에 불확실성이 커진 상황에서 무리한 경쟁이 되레 기업의 수익성 악화로 이어질 수 있다. 수주 경쟁이 과열되면 조합측의 무리한 요구도 수용해야 하는 환경도 부담이다.

지방뿐 아니라 서울지역의 미분양 아파트가 급증하고 있다는 점에서 건설사의 보수적인 사업 참여가 당분간 이어질 것으로 보인다. 이렇게 되면 조합이 요구하는 경쟁입찰보다 수의계약이 늘어날 전망이다.

◆ 청량리8·신당8 등 경쟁입찰 무산...건설사 '옥석 가리기' 수주

19일 부동산업계에 따르면 재건축, 재개발 등 정비사업 시공사 입찰에서 1개 건설사가 단독으로 참여해 유찰되는 사례가 늘고 있다.

청량리8구역 재개발 조합은 지난 9일까지 시공사 선정 작업에 나섰으나 공사를 담당할 건설사를 찾지 못했다. 입찰에 롯데건설만 참여해 유찰된 것이다. 앞서 열린 현장설명회에는 현대건설, 포스코건설 등이 참석했으나 정작 입찰에는 참여하지 않았다.

조합은 시공사 입찰 공고가 유찰됨과 동시에 같은 날 2차 공모를 개시했다. 이에 따르면 입찰서 접수는 오는 3월 6일 오후 2시까지다. 조합이 제시한 공사비는 3.3㎡당 640만원, 총 1728억원이다. 이 프로젝트에서는 동대문구 청량리동 435일대에 최고 24층, 6개동, 공동주택 610가구(임대주택 150가구 포함)를 짓는다.

신당8구역 재개발사업 역시 1개 건설사 단독입찰로 시공사 선정이 무산됐다. 신당8구역 조합은 지난 2일 시공사 선정을 위한 입찰 공고(3차)를 진행했지만 입찰엔 포스코건설만 참여해 결국 유찰됐다. 조합측은 수의계약 방식으로 시공사 우선협상대상자를 선정할 예정이다. 중구 신당4동 일원 신당8구역은 지하 4층~지상 최고 28층, 16개동, 1215가구로 변신한다. 공사비는 3.3㎡당 650만원, 총 3752억원 규모다.

영등포구 남성아파트 재건축 조합은 지난 13일까지 시공사 입찰(2차)에 나섰으나 롯데건설의 단독 참여로 유찰됐다. 이르면 이달 3차 공모를 진행해 또다시 유찰할 경우 수의계약으로 시공사를 선정할 계획이다. 이 단지는 서울 영등포구 경인로 77길 21번지 일대에 최고 28층, 488가구로 탈바꿈한다. 공사비는 총 1440억원이다.

◆ 원자잿값·PF대출 부담...보수적 사업 불가피

이처럼 시공사 단독 입찰이 늘어난 이유는 주택경기 악화로 건설사들이 신규 사업에 보수적으로 나서고 있어서다. 경쟁사가 이미 수주 경쟁에 선점했거나 사업성이 불확실하다는 판단이 서면 입찰에 참여하지 않고 있다. 수주전에 참여하기 위해서는 기본적인 단지 설계와 마케팅 비용, 인건비 등으로 수십억원이 투자된다. 하지만 조합원의 선택을 받지 못하면 이런 투자금을 한 푼도 회수할 수 없다. 수주를 하게 되면 이 비용을 분담금으로 회수할 수 있지만 떨어진 업체는 '기회비용'으로 수십억을 날리게 된다. 정비사업 수주 경쟁은 '승자독식'인 셈이다.

원자잿값 상승도 부담이다. 시멘트와 철근, 레미콘과 같은 필수 건자잿값이 치솟아 건설사의 원가 부담이 커졌다. 이에 반해 조합이 제시하는 공사비가 적정선보다 낮게 책정되거나 요구사항이 과도한 경우도 많다. 주택경기 호황기 때와 달리 설계변경, 공사비 증액이 어려운 것도 정비사업 수주에 보수적으로 나서는 이유다.

건설사의 정비사업 '옥석 가리기'는 당분간 이어질 것으로 보인다. 주택경기가 급격히 하락해 회복 시기를 예측하기가 어려워서다. 고금리 부담으로 매수심리가 악화해 집값 하락뿐 아니라 거래량 부진이 지속할 공산이 크다. 미분양이 늘어나면 계약금, 중도금, 잔금 유입이 늦어져 건설사의 자금 부담이 커진다.

PF 시장 냉각도 주택사업에 발목을 잡고 있다. 사업 리스크가 커지면서 담보물에 대한 건전성이 악화하자 금융권 PF대출, 차환에 소극적이다. 정비사업도 일반 주택사업과 비슷하게 건설사의 신용보증, 연대보증, 조건부 채무인수 등을 통해 공사 자금을 조달한다. 특히 단군 이래 최대 사업으로 꼽히는 강동구 둔촌주공이 일반분양에서 부진한 계약률을 기록해 PF 대출이자가 상승하고 신규 발생이 더 어려워질 여지가 있다.

대형 건설사 주택사업부 한 임원은 "주요 건설사 대부분이 작년 정비사업에서 역대급 실적을 기록한 상황이기 때문에 올해는 시장 상황을 고려해 선별적인 수주 전략이 예상된다"며 "조합이 제시하는 공사비로는 원자잿값 상승분을 온전히 반영하기 어려운 것도 조합이 시공사 선정에 난항을 겪는 이유"라고 설명했다.

leedh@newspim.com

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