'물류창고 전성시대' 돌아올까…수도권 거래액, 2년 만에 3조원 회복

기사입력 : 2026년02월12일 10:22

최종수정 : 2026년02월12일 10:22

C&W 코리아, 2025년 하반기 물류시장 보고서 발표
공실률 20.5%로 개선
신규 착공 줄어 '공급 절벽' 예고
외국인 투자 2.3조원으로 확대

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난해 하반기 수도권 물류센터 거래 규모가 전분기 대비 2배 이상 급증하며 3조원대를 회복했다. 공실률도 소폭 하락하며 안정세를 찾았으나, 신규 착공 면적 감소와 경기도의 건축 규제 강화로 향후 대형 센터 공급 부족이 심화될 것이란 전망이 나온다.

2025년 하반기 수도권 물류센터 임대료 및 공실률 추이 [자료=쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아]

12일 상업용 부동산 전문기업 '쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아'는 '2025년 하반기 물류시장 보고서'를 통해 이 같이 밝혔다.

지난해 하반기 수도권 신규 물류센터 공급 면적은 약 53만㎡를 기록하며 전기 대비 다소 증가했다. 3분기 공급이 다소 저조했으나, 4분기 들어 6만6116㎡ 이상의 대형 물류센터 공급이 집중되며 전체 물량을 견인했다.

신규 착공은 총 9건으로 집계됐지만 합산 면적은 전기 대비 축소돼 향후 공급 절벽 기조는 지속될 전망이다. 권역별로는 상반기 공급이 급감했던 서부권이 회복세를 나타냈으며, 2024년부터 지속적으로 감소했던 동부권의 공급량 또한 반등했다. 하반기 주요 공급 사례로는 ▲서부권의 로지스HK 시화 물류센터(8만8440㎡) ▲남부권의 켄달스퀘어 일죽로지스틱스파크 D·E블럭(10만6582㎡) ▲동부권의 로지스포인트 신해리(5만2882㎡)가 있다.

같은 기간 수도권 물류센터 공실률은 전기 대비 1.6%포인트(p) 하락한 20.5%를 기록하며 유형과 권역별 차이를 보이고 있다. 유형별로는 상온 14.7%(-2.0%p), 저온 40.7%(-1.4%p)를 나타내며 전반적인 지표가 개선됐다.

권역별로는 동부권에서 3PL(제3자 물류) 업체의 저온 임차로 공실률이 크게 하락했으며, 남부권은 이커머스 및 관련 3PL 수요 집중으로 상온 공실률이 대폭 개선됐다. 기존 공실이 누적된 북부권은 추가 임차인 이탈로 저온 공실이 심화되며 임대료도 큰 폭으로 하락했다.

김수경 C&W코리아 리서치팀장은 "신규 공급 제한 기조가 지속되는 가운데, 최근 물류창고 건축물 길이를 규제하는 조례를 제정한 경기도에선 임차사 선호도가 높은 넓은 바닥면적의 센터 공급이 제한될 수도 있다"며 "이러한 불균형 속에서 입지가 우수한 기존 센터와 신축 대형 센터를 중심으로 자산 흡수가 가속화되며 수도권 전체 공실률은 점진적 하락 추세가 예상된다"고 말했다.

거래 시장은 활기를 되찾았다. 지난해 하반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 3조1000억원으로 전기 대비 110% 급증하며 2023년 상반기 이후 처음으로 3조원을 상회했다. 거래는 공실률 10% 미만의 대형 코어 자산에 집중됐으며 이커머스 및 유통사의 장기 임차로 안정성이 검증된 자산들이 시장 거래를 주도했다. 청라 로지스틱스센터(약 1조원)와 시화 MTV 센터(약 5123억원)가 대표적인 사례다.

해외 투자액은 상반기 약 9600억원에서 약 2조3000억원으로 대폭 확대됐다. 김 팀장은 "NPL(부실채권)성 거래는 급감했으나 잔존하는 경공매 자산들로 인해 본격적인 시장 정상화 여부는 지속적인 주시가 필요하다"며 "저온 공실 및 유효 층고, 하중, 램프 접근성 등 물리적 제원의 열위에 따른 리스크가 상존해 자산별 펀더멘털 기반의 선별적 투자 기조는 심화되는 추세"라고 설명했다.

Q. 2025년 하반기 수도권 물류센터 공급은 어느 정도 수준이었나요?
A. 2025년 하반기 수도권 신규 물류센터 공급 면적은 약 53만㎡로 전기 대비 소폭 증가했습니다. 3분기에 공급이 다소 저조했으나, 4분기에 6만6116㎡ 이상의 대형 물류센터가 집중되며 전체 공급을 견인한 것으로 나타났습니다.

Q. 향후 수도권 물류센터 공급 전망은 어떻게 돼 있나요?
A. 2025년 하반기 신규 착공은 9건으로 전기 대비 숫자는 비슷하지만 합산 면적은 축소됐고, 이로 인해 향후에도 공급이 제한되는 '공급 절벽' 기조가 지속될 전망입니다. 특히 경기도가 물류창고 건축물 길이를 규제하는 조례를 제정하면서, 임차사 선호도가 높은 넓은 바닥면적의 대형 센터 공급이 제한될 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

Q. 2025년 하반기 수도권 물류센터 공실률은 어떻게 변화했나요?
A. 2025년 하반기 수도권 물류센터 공실률은 전기 대비 1.6%포인트 하락한 20.5%를 기록했습니다. 상온은 14.7%(-2.0%p), 저온은 40.7%(-1.4%p)로 유형별로 모두 공실률이 개선됐습니다.

Q. 2025년 하반기 수도권 물류센터 거래 시장은 어떤 양상이었나요?
A. 2025년 하반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 3조1000억원으로 전기 대비 110% 급증하며, 2023년 상반기 이후 처음으로 3조원을 상회했습니다. 대표적으로 청라 로지스틱스센터(약 1조원)와 시화 MTV 센터(약 5123억원)가 대형 거래 사례로 꼽혔습니다.

Q. 해외 자본이 수도권 물류센터 시장에 어떤 영향을 미쳤나요?
A. 2025년 하반기 수도권 물류센터 해외 투자액은 상반기 약 9600억원에서 약 2조3000억원으로 대폭 늘어났습니다. NPL(부실채권)성 거래는 급감했지만 남은 경공매 자산들로 인해 시장 정상화 여부는 계속 지켜봐야 한다는 평가가 나옵니다.

chulsoofriend@newspim.com

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트럼프 "호르무즈 통행료 20% 징수" [워싱턴=뉴스핌] 박정우 특파원 = 도널드 트럼프 미국 대통령은 13일(현지시간) 이란 항구에 대한 미 해군의 봉쇄조치를 재개한다고 선언했다. 또 미국이 호르무즈 해협을 통과하는 선박들에 안전을 제공하는 비용으로 선적 화물의 20%를 부과할 것이라고 밝혔다. 트럼프 대통령은 이날 소셜미디어 트루스소셜을 통해 "호르무즈 해협은 열려 있을 것이며, 이란이 원하든 원하지 않든 유지될 것"이라며 "이란 봉쇄(THE IRANIAN BLOCKADE) 조치를 재개한다"고 밝혔다. 이어 이란과 관련 물류 수송을 제외한 "다른 모든 국가들은 해협을 공정하고 자유롭게 이용할 수 있다"고 덧붙였다. 트럼프 대통령은 그러면서 미국이 '호르무즈 해협의 수호자(THE GUARDIAN OF THE HORMUZ STRAIT)'가 될 거라며 안전 제공 비용을 청구할 것이라고 선언했다. 그는 미국이 "수호자로서, 그리고 공정함의 차원에서, 이 불안정한 세계 요충지에 안전과 보안을 제공하는 업무에 필요한 모든 비용에 대해 선적 화물의 20% 비율로 보상(비용 청구)을 받을 것"이라며 관련 절차가 즉시 시작된다고 덧붙였다. 트럼프 대통령의 이날 대 이란 봉쇄 재개와 호르무즈 안전 제공 비용 징수 선언은 이란이 미국의 호르무즈해협 개방 요구를 거부하고 폐쇄를 선언한 뒤 나왔다. 미군은 이란에 대한 추가 공격에 나서 방공망과 드론 전력 등을 타격했다. 이로써 이란과 휴전 합의로 종료됐던 이란 항구에 대한 미군의 해상 봉쇄가 3주 만에 재개됐다. 트럼프 대통령은 특히 호르무즈해협을 미국이 관리하고 그 대가를 받겠다는 입장을 밝히며 사실상 해협 통제권 확보 의지를 드러냈다는 평가다. 반면 이란 군은 어떠한 경우에도 미국이 해협 관리에 개입하는 것을 허용하지 않겠다고 반발하고 있어 양측의 충돌이 격화될 가능성이 커 보인다는 평가다. 월스트리트저널(WSJ)은 "양측의 대립은 해협 통제권을 둘러싼 대치 상태가 지속될 가능성을 예고한다"며 "글로벌 석유 시장에 추가적인 압박을 가할 위험이 있다"고 경고했다. 실제 호르무즈 해협을 둘러싼 미국과 이란 간 대치 격화 속에 이날 브렌트유 가격은 배럴당 79달러대까지 오르며 약 4% 상승한 것으로 집계됐다. 호르무즈 통행량 회복세도 이미 꺾이는 등 해상 물류 위축 움직임은 이미 현실화하고 있다는 지적이다. 선박 추적 데이터 업체 케플러(Kpler)는 지난 주말 호르무즈 해협을 통과한 것으로 확인된 선박 수가 전주 대비 절반 이상 감소한 19척에 불과했다고 밝혔다. 이는 미국과 이란 간 예비 평화 협정인 양해각서(MOU)가 체결되기 전과 비슷한 수준으로 케플러는 대부분의 선박이 이란이 승인한 항로나 비밀 경로를 이용했으며, 미국이 지원하는 오만 인근 통로를 통한 통행은 끊겼다고 전했다. WSJ은 미국이 트럼프 대통령이 공언한 대로 호르무즈 해협을 군사적으로 장악하려면 상당한 규모의 지상군 침공이나 위험한 해군 작전이 필요할 것으로 전망했다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 트루스소셜 게시글. [사진=트루스소셜] dczoomin@newspim.com 2026-07-14 00:17