[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 김용범 대통령실 정책실장이 도심 주택공급 확대 방안으로 서울 서남권 구로·영등포 일대 준공업지역을 언급하면서 개발 방식에 관심이 쏠리고 있다. 개발 방식에 따라 사업 속도와 장기적인 주택 공급 효과가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

이재명 정부가 공공성 강화와 개발이익 환수를 강조하고 있다는 점에서 전면 수용을 통한 공영개발 방식이 유력하게 거론된다. 공영개발은 사업 추진 속도를 높일 수 있지만, 공급 주택이 소형·임대 중심으로 이뤄질 경우 장기적인 주택 수요 해소에는 한계가 있다는 지적도 나온다.

기존 서울시가 추진해 온 재개발 방식도 대안으로 거론된다. 다만 공장 이전 등 선행 절차가 필요한 만큼 일반 재개발과 마찬가지로 10~15년 이상의 장기 사업이 될 가능성이 있다.

◆ 김용범 靑 정책실장, 영등포·구로 준공업지역 개발론 띄워…소규모 공업시설 대상 주택공급 추진 예상

20일 부동산업계에 따르면 정부와 서울시가 주택공급 확대를 위해 협업할 것으로 예상되는 서울 서남권 준공업지역 주택사업의 경우 개발방식에 따라 공급 속도와 주택시장 안정 효과도 큰 차이를 보일 것이란 진단이 나온다. 

김용범 대통령실 정책실장은 지난 19일 KBS의 한 방송에 출연해 "오세훈 서울시장과 주택공급을 위해 논의할 자리를 마련할 것"이라며 "서울 영등포구·구로구 일대 준공업지역 개발을 협력 의제로 제시했다"고 말했다. 

최근 4~5년간 주택공급 부진과 지난해 새 정부 출범 이후 강화된 '1주택 실거주' 정책기조에 따라 서울을 중심으로 민간 전월세시장이 위축된 상태다. 이에 정부는 준공업지역 내 오피스텔, 지식산업센터(옛 아파트형 공장)의 주거시설 전환을 비롯한 비주거지역내 비아파트 공급 확대를 새로운 주택공급 대안으로 제시했다. 이날 방송에서 김용범 실장이 언급한 '영등포구·구로구 준공업지역' 주택 공급도 이같은 정책적 결정으로 판단된다. 

김 실장의 언급에 따라 서울 서남권 준공업지역 일대 주택 개발사업도 활기를 띨 전망이다. 앞서 서울시도 서남권 대개조 계획을 발표하며 일대 주택 재건축·재개발사업과 공장 이전부지 도시정비형 재개발사업의 용적률을 최대 400%까지 상향할 것을 선언한 바 있다. 지난 16일엔 오세훈 서울시장이 영등포구 주택 재건축 사업장과 시장 도시정비형 재개발사업장을 찾아 사업 현황을 점검하기도 했다. 

김용범 실장이 방송에서 언급한 '준공업지역'내 주택공급은 지역내 아파트 등 주택 재정비사업을 지목한 것이 아닌 것으로 분석된다. 이에 따라 영등포구·구로구 등에 산재한 철공소를 비롯한 공업시설이 대상으로 꼽힌다. 서울 준공업지역은 수도권 공장 총량제 규제를 받는 만큼 대규모 공업시설의 경우 이전이 쉽지 않고 이전이 확정돼도 상당한 시간이 걸린다. 그에 비해 이전이 비교적 어렵지 않은 철공소를 비롯한 소규모 공업시설을 이전하고 그 자리에 주택을 공급하는 방식이 거론된다. 이같은 개발사업은 서울시가 독자적으로 추진할 수 없다. 수도권 공장 총량제에 기반한 국토부 인허가가 필요해서다. 김 실장도 방송에서 "서울시가 단독으로 해결하기는 어렵다"고 말한 바 있다. 

◆ 공영개발·공공정비, 재개발 대비 빠른 사업 기대…소형·임대 물량 중심 공급, 주택공급 효과 적어

이에 따라 관건은 어떤 방식으로 주택을 공급하느냐가 될 것이란 게 업계의 전망이다. 개발 방식에 따라 사업 속도와 공급 규모가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

우선 서울시가 추진 중인 도시정비형 재개발사업이 대안으로 거론된다. 옛 도심재개발 사업의 후신인 도시정비형 재개발은 주거지역이 아닌 상업·공업지역 등에서 추진되는 정비사업이다. 실제 서울시는 '서남권 대개조 계획'에 따라 준공업지역 내 비주택 부지를 대상으로 도시정비형 재개발을 추진하고 있으며, 이를 통해 총 8053가구를 공급한다는 계획이다.

다만 빠른 주택 공급이 목표라면 공공이 직접 시행하는 공영개발 방식이 상대적으로 유리하다는 평가도 나온다. 전면 수용 방식으로 사업이 진행되는 만큼 토지 소유주 간 이견이나 보상 문제로 인한 사업 지연 가능성을 줄일 수 있어서다. 특히 공업시설은 주거시설에 비해 이전에 따른 지역 반발이 상대적으로 크지 않을 것이란 관측도 있다. 공장은 일자리와 연계돼 있지만, 서울에서 이전하는 공업시설을 수용할 경기·인천 등 다른 지자체의 반발 가능성은 주택 이전보다 낮을 수 있다는 이유에서다.

이 밖에 공공재개발이나 도심공공주택복합사업 등 공공 주도 정비사업 방식도 대안으로 거론되고 있다.

서울시 관계자는 "아직 공식적으로 서남권 주택 공급에 대해 정부측의 의견이 제시되지 않은 상황이라 검토 자체가 이뤄지지 않았다"면서 "다만 준공업 지역에서 공장을 이전하고 그 자리에 아파트를 공급하는 것은 공장 이전 문제가 있기 때문에 시간이 상대적으로 많이 걸릴 가능성이 높다"고 말했다. 하지만 정부차원의 주택 공급이 추진되면 이같은 절차를 대거 단축할 수 있는 만큼 도시정비형 재개발사업에 비해 기간이 줄 것으로 예상된다. 국토부에 따르면 수도권 공장 총량제에 따른 공장 수 문제 등은 국토부의 결정이 있어야 한다. 

실제 재개발사업은 최소 10년 이상이 소요되지만 공영개발이나 공공정비사업의 경우 10년 이내에 입주까지 가능하다는 장점이 있다. 더욱이 현 정부의 주택정책 기조가 공공성 강화 및 개발이익 환수라는 점을 감안할 때 공공사업이 추진될 가능성이 점쳐진다. 업계 관계자는 "도시형 정비사업은 10년 후 착공에 들어가도 빠른 셈이지만 공공사업은 공공택지나 도심공공주택복합사업처럼 10년 이내에 입주까지 마치는 경우가 많기 때문에 상대적으로 속도가 빠를 것"이라고 말했다. 

다만 우려의 목소리도 나온다. 부동산시장 전문가는 "공공 정비사업이나 공영개발이 이뤄질 경우 청년 등을 대상으로 하는 도시형생활주택 같은 소규모 주거시설이 임대주택 중심으로 들어설 가능성이 높다"며 "이는 단기적으로 전월세 문제 해소에 기여할 수 있겠지만 재개발·재건축처럼 '4인 가족이 거주할 만한' 주택이 아니라는 점에서 근원적인 주택 부족 문제 해결에 기여할 수 없을 것"이라고 말했다. 

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