[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 주간 기준 87주(한국부동산원 집계 기준 86주) 연속 상승하며 역대 최장기간 가격 상승 기록을 이어온 서울 아파트값이 최근 상승세 둔화 조짐을 보이고 있다. 지난 8월 발표된 '8·3 세제 개편안' 이후 강남권을 중심으로 나타난 가격 조정 흐름이 서울 전역으로 확산할지 관심이 쏠린다. 지난해 1월 서울시의 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동) 토지거래허가구역 지정 해제 이후 정권 교체와 맞물려 이어진 장기간의 상승세가 어떤 흐름으로 전환될지 주목된다.

현재로서는 서울 집값의 본격적인 하락보다는 고가 주택을 중심으로 한 선별적인 가격 조정 가능성에 무게를 두는 시각도 있다. 정부의 실거주 1주택 중심 정책 기조와 전세 매물 감소로 실수요자의 내 집 마련 수요가 이어지고 있어 서울 주택시장의 가격 흐름이 일률적인 하락세로 전환될지는 지켜볼 필요가 있다는 분석이다.

◆ 서울 아파트값 86주 연속 상승…16.22% 올라, 성동구 24.91%↑ 상승주도

1일 부동산시장 전문가들에 따르면 최근 역대 최장기간 서울 아파트 매매가격 상승이 이뤄졌지만 고가 아파트의 몰락과 함께 안정화 가능성이 커졌다는 진단이 나온다. 

한국부동산원의 주간 아파트가격 동향조사에 따르면 서울 아파트 매맷값은 부동산원 통계 기준 86주(통산 87주) 연속 상승했다. 서울 아파트값은 지난해 2월 1주부터 86주 연속 상승했다. 이는 한국부동산원 통계 작성 이후 역대 최장 상승기록으로 종전까지는 2020년 6월 2주부터 2022년 1월 3주까지 85주 동안이었다. 

서울 아파트값 상승은 지난해 1월 토지거래허가구역 지정 5년이 만료된 송파구 잠실동을 비롯해 강남구 삼성동·대치동·청담동의 아파트 350개 단지 중 291곳의 토지거래허가구역 지정을 해제한 서울시의 이른바 '잠삼대청' 토지거래허가구역 해제 이후 시작됐다.

토허구역 지정 해제 직후인 2월 첫주 서울지역 아파트값은 잠삼대청을 중심으로 급등세를 보였고 이는 불과 4주 만인 3월 국토교통부의 권유에 따라 서울시가 잠삼대청을 넘어 강남·서초·송파구와 용산구 네 곳의 모든 주택에 대해 토지거래허가구역을 지정하는 것으로 이어졌다. 이들 네개 자치구는 당시 주택투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 곳이다. 뒤따라 성동구와 마포구를 비롯한 '한강벨트'가 급등하며 이같은 최장기간 상승이 이어지고 있다.

한국부동산원 통계에 따르면 지난해 2월 1주부터 9월 4주까지 86주 동안 서울 아파트값은 16.22% 올랐다. 가장 많이 오른 곳은 성동구로 이 기간 24.91%의 상승률을 기록했으며 다음으로 '아파트값 상승 레이스'가 시작된 송파구가 23.86%로 뒤를 이었다. 또 마포구가 21.41%, 영등포구가 20.15% 상승을 각각 기록했다. 같은 기간 경기 아파트값은 6.63% 올랐다. 말그대로 서울의 독주가 이어졌던 셈이다. 

이재명 정부가 출범한 지난해 6월 1주부터 59주 동안 서울 아파트값 상승률은 14.40%에 달한다. 집권 초기부터 강력한 시장 억제 드라이브를 시작했지만 오히려 이 기간 동안 아파트값은 더 큰 폭으로 오른 셈이다. 

◆ 8·3 세제 개편안 이후 강남발 아파트값 하락세 본격화…전문가들 "추세 더 이어질 것"

다만 이같은 서울 아파트 매맷값 상승세는 지난 8·3 세제 개편안 이후 뚜렷한 하향세로 돌아섰다. 세제 개편안의 주 '타깃'이 된 고가 아파트 강남3구의 가격 하락이 본격 시작되며 서울 전역으로의 확산이 예상돼서다. 강남구와 서초구는 8·3 세제 개편안 발표 직후 8주 연속 아파트값이 떨어지고 있다. 특히 압구정동, 대치동, 반포동과 같은 50억원 이상 고가 아파트 밀집지역에서 가격 하락이 컸다. 

송파구와 용산구도 아파트값 하락에 동참했다. 송파구는 9월 첫주부터 4주 연속 하락하고 있으며 용산구도 9월 4주 들어 하락 전환했다. 이로써 '기존 규제지역' 4개 자치구가 모두 하락세로 돌아선 상황이다. 이같은 '1급지' 시장의 하락에 따라 서울 아파트값 상승폭도 큰폭으로 줄고 있다. 서울 아파트값은 8·3 세제 개편안 3주 후인 8월 4주 0.29%로 고점을 찍은 뒤 5주 연속 상승폭이 줄어들며 9월 4주에는 0.09%까지 상승폭이 쪼그라든 상태다. 

이에 따라 일각에서는 서울 아파트값이 안정화되고 있다는 진단도 나온다. 이재명 대통령도 최근 기자회견에서 "집값은 강남에서 상승을 시작하는 경향이 있다"며 강남의 하락세가 서울 전역으로 하락할 것임을 예고한 바 있다. 전문가들도 8·3 세제 개편안 이후 서울 집값이 안정화될 가능성이 높다고 지적하고 있다. 8·3 세제 개편안의 목표인 '똘똘한 한채'에 대한 세제가 집중되고 있는 만큼 집값 하락폭은 더 커질 수밖에 없어서다. 서초구 반포동의 중개업소 관계자는 "집값이 높은 강남의 아파트값 하락은 강북·서남권의 상승폭을 모두 상쇄하고 남는다"며 "수치적으로 서울 집값이 떨어질 가능성이 충분하다"고 말했다. 

이에 따라 서울 아파트값의 향후 전망에도 관심이 몰린다. 일단 강남발 상승세가 무뎌질 가능성에 힘이 실린다. 다만 반도체와 주식시장 호황에 따라 늘어난 유동성이 주택시장으로 고개를 돌릴 가능성이 있는데다 정부의 실거주1주택 정책기조에 따라 전세가 줄어들며 실수요가 움직이고 있는 점은 변수로 꼽힌다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "정부의 규제가 집중된 강남권 등 고가 아파트 소유자는 크게 늘어나는 보유세로 인해 주택을 처분할 가능성이 높아진 만큼 고가 주택 밀집지역의 추가 하락이 예상된다"며 "다만 실수요가 몰리는 10억원대 시장의 경우 지속적인 가격 상승이 나타날 수도 있을 것"이라고 말했다.  

결국 하반기 금리 인상 여부가 주택시장의 전환점이 될 것이란 진단이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "4분기 이후 미국발 금리 인상이 가시화 되며 집값에도 영향을 줄 것으로 보인다"며 "높아진 세금과 이를 감당할 수 있는 은퇴 수요의 내몰림 현상이 나타나며 강남권의 추가 하향세가 나타날 것"이라고 말했다. 

donglee@newspim.com