말레이시아 조호바루가 향후 10년의 성장시장으로 주목받고 있습니다. 싱가포르에서 외국인이 주택을 사려면 매입가의 60%에 이르는 추가 인지세를 내야 합니다. 이 같은 취득 부담은 해외 투자자가 국경 맞은편 조호바루의 주택시장에도 눈을 돌릴 만한 이유입니다. 조호바루가 속한 조호르주는 지난해 주택 거래량과 거래금액 모두 말레이시아 2위를 기록했습니다. 조호바루의 매력은 철도와 경제특구, 기술기업의 투자와 브랜드 주거상품이 하나의 생활권 안에서 맞물리기 시작했다는 데 있습니다.

출발점은 싱가포르 경제권의 확장입니다. 싱가포르의 금융·연구개발·지역본부 기능과 조호르의 토지·인력을 결합한다는 구상입니다. 양국은 2025년 1월 조호르·싱가포르 경제특구(JS-SEZ) 협정을 교환하며 이 구상을 제도화했습니다. 요건을 충족하는 신규 투자에는 최장 15년간 5%의 특별 법인세율이, 적격 전문 인력에게는 10년간 15%의 단일 소득세율이 적용됩니다. 특히 소득세 특례는 고소득 전문직 종사자가 조호르에 거주할 유인을 높인다는 점에서 현지 임대시장과 직접 맞닿아 있습니다.

기술기업의 투자도 이어지고 있습니다. 말레이시아의 전력·인프라 기업 YTL파워는 엔비디아와 협력해 쿨라이에 AI 데이터센터를 완공했고, 마이크로소프트도 조호르에서 클라우드 거점을 넓혀가고 있습니다. 데이터센터 자체의 고용 규모는 크지 않습니다. 그러나 전력·건설·유지보수 등 연관 산업의 인력과 관리 인력이 모이면서 지역경제의 체질이 바뀌고 있습니다. 투기적 개발이 주도했던 과거와 비교하면, 이번에는 실수요를 뒷받침할 산업이 들어서고 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

두 지역을 하나의 생활권으로 잇는 것은 교통입니다. 부킷차가르역과 우드랜즈노스역을 잇는 국경 경전철 RTS 링크(Rapid Transit System Link)의RTS 링크의 열차 운행시간은 약 5분입니다. 승객은 출발역에서 양국의 출입국 심사를 모두 마치고, 우드랜즈노스역에서 싱가포르 도심으로 이어지는 톰슨-이스트코스트선으로 갈아탈 수 있습니다. 세계에서 가장 붐비는 국경 통로 가운데 하나인 코즈웨이의 병목이 풀리면, 조호바루에 살면서 싱가포르로 출근하는 생활이 한층 일상화될 수 있습니다. 개통 목표가 2027년 2월로 조정되면서 역세권 시장은 앞으로 1~2년 사이 개통 기대가 실제 주거 수요로 이어지는 전환점을 맞게 됩니다.

주거상품도 달라지고 있습니다. 해안가를 중심으로 글로벌 호텔 브랜드가 예약부터 마케팅, 청소까지 통합 관리하는 호텔식 레지던스가 잇따라 등장했습니다. 해외에 주택을 보유한 투자자에게 큰 부담인 임차인 모집과 시설 관리를 전문 운영사가 맡아준다는 점은 해외 투자의 문턱을 낮춥니다. 출장자와 국경 통근자, 싱가포르 관광객 등이 잠재 수요층입니다.

이런 매력이 실제 수익으로 이어질지는 따져봐야 합니다. 홍보 문구에서 강조하는 '5분'은 두 역 사이의 열차 운행시간입니다. 주택에서 역까지의 실제 거리를 살피고, 제시된 수익률이 현실적인지도 주변 임대료와 경쟁 단지의 공급량을 바탕으로 검증해야 합니다.

한국 투자자에게 조호바루는 자산배분의 새로운 선택지가 될 수 있습니다. 국내 중소형빌딩에 자산이 집중돼 있다면, 싱가포르 경제권의 성장과 연동되는 해외 주거자산에 투자해 지역과 임차 수요층을 넓히는 분산 효과를 기대할 수 있습니다. 싱가포르 핵심지보다 훨씬 낮은 가격으로 같은 경제권에 진입할 수 있다는 점도 매력입니다.

조호바루는 RTS 개통과 경제특구의 기업 유치가 맞물리는 2027년 전후로 재평가가 본격화될 가능성이 큽니다. 그 수혜는 역과 산업단지에 접근하기 쉽고 운영 역량이 검증된 자산에 집중될 것으로 예상합니다. 산업이 수요를 만들고, 교통이 그 수요를 연결하며, 운영이 이를 현금흐름으로 바꿉니다. 조호바루의 다음 10년을 내다보는 투자자라면 이 세 가지 조건을 고루 갖춘 자산에 주목해야 합니다.

*김용남 대표이사 사장은 대한민국 1위 중소형 빌딩 자산관리 및 해외부동산 투자자문 기업 글로벌PMC(주)를 2004년 설립한 이후, 빌딩 매입부터 운영관리·매각에 이르는 전 과정을 직접 설계하고 실행하며 시장의 기준을 만들어온 부동산 전문가다. 부동산학 박사(PhD)로서 CCIM·FRICS·CPM·SIOR 등 국제 공인 자격을 보유하고 있으며, CCIM Institute Region 13(한국·일본·대만 총괄) 차기 회장(2028년 취임 예정)으로 선출돼 국제 무대에서도 한국 상업용 부동산 산업의 위상을 높이고 있다. 글로벌PMC는 세계적인 상업용 부동산 네트워크 CORFAC International의 국내 유일 회원사로서 미국·일본·유럽 시장을 아우르는 글로벌 투자자문 서비스를 제공하고 있다.