[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "정부 주도로 정비사업을 하는 공공기관 직접시행에 거부감이 상당해요. 조합원이 체감하는 혜택이 크지 않아 작년 '8·4대책'에 나왔던 공공재건축의 호응 수준에 그칠 것이란 분위기가 많아요. 집값이 내려갈 것을 우려해 조기에 참여 반대를 선언한 단지도 늘고 있어요."(서울 대치동 일대 W공인중개소 대표)

정부가 '2·4 공급대책'에 핵심으로 꼽은 공공기관 직접시행 정비사업이 '제2의 공공재건축'이 될 것이란 우려감이 감돌고 있다.

대치 은마아파트와 잠실 주공5단지 등 서울 주요 랜드마크 단지들이 공공기관 직접시행 정비사업에 큰 매력을 느끼지 못하고 있어서다. 소형 단지 일부가 사업 참여를 타진하고 있지만 중대형 단지의 참여가 없이는 정부가 계획한 공급물량을 채우기 어려울 것이란 관측이 우세하다. 이와 달리 국토교통부는 사전컨설팅 과정에서 홍보가 제대로 이뤄지면 다수의 정비사업장이 동참할 것으로 기대하고 있다.

◆ 은마·주공5·성산시영 등 대형단지 참여 가능성 작아

24일 부동산업계에 따르면 국토부는 지난 23일부터 공공주도 직접시행 정비사업의 사전 컨설팅 접수에 들어갔지만 시장 반응이 미지근한 상황이다.

대치동 은마아파트 한 조합원은 "정부가 공공재건축 사업을 추진한다고 했을 때도 반대 입장을 분명히 했는데 이번 공공주도 직접시행에도 참여 의사가 없다는 분위기가 짙다"며 "공공재건축보다 혜택을 조금 늘렸지만 소유권이 정부에 넘어가고, 사업 중 재산권 행사에도 제약이 생겨 거부감이 있다"고 말했다.

잠실주공5단지 조합 관계자는 "사업 참여를 떠나 사전컨설팅 정도는 받아볼 수 있겠지만 조합원 반대 여론이 커 사업 참여까진 이어지기 힘들 것으로 보인다"며 "용적률 상향과 조합원 실거주 의무 제외 등 규제가 다소 완화됐지만 공공 단지로 전락할 수 있어 득보다 실이 크다는 생각"이라고 설명했다.

랜드마크 단지 이외에도 공공주도 직접시행 정비사업에 불참을 선언한 단지가 상당수다. 최근 서울 광진구 중곡아파트 재건축 추진위원회가 아파트 소유자 270명을 대상으로 설문조사를 했다. 설문에 응답한 136명은 모두 이 사업 방식으로는 재건축하지 않겠다는 의사를 밝혔다. 마포구 최대 규모로 재건축되는 성산시영도 민간사업으로 재건축한다는 입장을 고수하고 있다.

또한 ▲양천구 목동신시가지 일대(2만6635가구) ▲영등포 시범아파트(1578가구) ▲구로동 구로주공(1400가구) ▲경기도 광명 하안주공3단지(2220가구) 등도 정비사업을 독자적으로 추진할 계획이다. 서울 주요 재건축 중 이 사업에 동참하겠다고 선언한 단지는 아직 나오지 않았다.

일단 공공기관 주도로 진행하는 정비사업에 부정적인 여론이 거세다. 단지를 고급화하기 어려워 준공 이후 단지의 가치가 민간주도 사업보다 낮을 것을 우려한다. 사업 도중에 재산권을 마음대로 행사에 어려운 측면도 있다.

조합원들이 소유권을 공공기관에 넘겨야하는 것에 대해서도 거부감이 크다. 기존 조합원은 입주권으로 돌려받는다지만 정비사업 과정에 조합원의 의견이나 제안이 배제될 공산이 크다. 수익성이 불투명하고 행정절차 기간이 길어도 공공주도보단 자체 사업을 선호하는 이유다.

◆ 재건축보단 중소형 재개발 위주로 참여할 듯...국토부 "참여율 높을 것" 기대

시장 분위기와는 달리 국토부는 참여 단지가 많을 것으로 기대한다.

공공 재건축과 재개발은 작년 '8·4대책'에서 제시한 사업 방식이다. 참여율이 다소 부진한 데다 개발이익을 조합뿐 아니라 이해관계자와 나누자는 취지로 이번 '2·4대책'에 공공기관 직접시행 정비사업이 도입됐다. 토지임대부와 환매조건부를 비롯한 다양한 공공자가주택을 공급하기 위한 조치이기도 하다.

국토부는 공공 재건축과 재개발 도입 당시 조합원들이 요구가 많았던 부분을 보완한 만큼 사업 참여가 늘어날 것으로 보고 있다. 민간 참여를 독려하기 위해 재건축초과이익환수제(재초환)와 조합원 2년 이상 의무거주 조항을 제외했다. 용적률도 법정 상한의 120%까지 완화해 일반분양 물량을 확대할 수 있게 했다.

국토부 관계자는 "다음달 31일까지 공공 직접시행 정비사업 컨설팅 단지를 접수해봐야 정확한 수치를 파악하겠지만 사전 조사에서 참여 의사를 밝힌 단지가 상당수다"며 "공공 직접시행에 대한 장점을 적극적으로 홍보해 2.4대책에 밝힌 공급계획을 충족할 수 있도록 노력할 계획"이라고 말했다.

국토부의 낙관적 전망에도 재건축과 재개발의 명암이 크게 엇갈릴 것이란 게 중론이다. 정비사업 진행이 상대적으로 수월한 재건축은 대체로 자체적인 사업을 원하고 있다. 보유 자산의 권리가액에 큰 차이가 없어 조합원 의견을 모으는 데 유리하다. 정부와 서울시가 규제 완화에 나서면 언제든지 사업이 정상화될 것이란 기대감이 높다.

앞서 공공재건축과 재개발 시범단지 선정 과정에서도 이런 현상이 나타났다. 공공재개발은 60곳이 신청했으나 공공재개발은 10여 곳에 그쳤다. 사전컨설팅 이후 실제 참여의사를 밝힌 공공재건축 사업장은 아직 없다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "공공기관 직접시행에 대한 평가가 엇갈리지만 서울에서 사업을 진행할 만큼 동의율을 얻기는 쉽지 않을 것"이라며 "재건축보다는 개발을 하기 힘든 일부 소규모 재개발 사업장에서 관심을 보일 가능성이 있다"고 말했다. 

leedh@newspim.com