[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 도심 주택 공급 확대를 위해 추진하는 도심공공주택 복합사업에, 그간 개발이 사실상 불가능했던 문화재 규제 지역 주민들의 관심이 모이고 있다. 강력한 규제로 재개발·재건축 등 정비사업 추진이 어려웠던 노후 저층 주거지의 주거 환경 개선 가능성이 열리면서다.

특히 남산 성곽 높이제한으로 주택 재정비사업을 추진하지 못했던 서울 중구 신당·약수·다산동 일대가 관심을 모으고 있다. 도심복합사업은 토지등 소유자인 주민들이 지자체 인허가를 받아 추진하는 재정비 사업과 달리 '특별법'으로 진행되는 사업이라 각종 규제를 넘어설 가능성이 있기 때문이다. 다만 실제 도심복합사업 지구 지정은 아직 확신하기 어려운 것으로 꼽힌다. 특별법으로 추진되는 사업이라도 문화재청의 규제를 무력화할 수 없다는 게 사업 지정자인 국토부의 이야기다.  

9일 서울 자치구와 부동산업계에 따르면 그동안 문화재 관련 규제지역으로 묶였던 중구 다산동을 비롯해 서울의 노후주거지역이 노후주택 재정비를 위해 정부가 추진하는 도심공공주택복합사업에 참여할 전망이다. 

서울 중구청에 따르면 남산 성곽 높이제한 규제를 받고 있는 다산동 일대 주민들이 정부의 도심복합사업에 참여 신청을 준비하고 있다. 중구 관계자는 "서울시의 남산고도제한과 함께 정부(문화재청)의 남산성곽 높이제한으로 인해 그동안 재정비사업을 할 수 없었던 신당동 353번지 일대 남산성곽 주변 주민들이 도심복합사업을 추진하고 있는 것으로 안다"며 "서울시의 남산 고도제한 완화와 역세권 높이 제한 완화 등으로 층수 규제가 일부 해제된 만큼 이들 주민들이 신청하면 구는 이를 검토해 국토교통부에 제출할 계획"이라고 말했다. 

실제 중구는 이날 오후 구민들을 대상으로 도심복합사업 신청에 관한 설명회를 개최한다. 설명회에 참여 신청을 한 구민 대부분이 신당동 353 일대 주민들인 것으로 알려졌다. 국토부는 내달까지 지자체를 통해 도심복합사업 신청을 받을 예정이다. 

신당동 353 일대는 노후 저층 주거지지만 재정비 등 주거환경 개선 사업이 사실상 불가능한 곳으로 꼽혔다. 이유는 높이 제한 때문이다. 먼저 서울시가 지정한 남산 고도제한이 있다. 다음으로 문화재청이 지정한 남산성곽 높이제한이 적용된다. 하지만 서울시는 지난 2023년, 2024년 두 차례에 걸쳐 남산 높이 제한을 완화했다. 이에 따라 이 일대 재정비사업의 발목을 잡았던 남산 고도제한이 사라진 상태다. 

여기에다 서울시 역세권 활성화사업 확대에 따른 역세권 높이 완화 조치도 이 일대 주택 정비사업에 희망을 주고 있다. 서울시는 최근 역세권 250미터(m) 이내 지역에서 최고 45m 높이까지 건물을 지을 수 있도록 층수를 완화했다. 이에 따라 신당동 353 일대 정비사업 추진에도 청신호가 켜진 것으로 평가된다. 

반면 문화재청이 지정한 남산 성곽 높이 제한은 여전히 사업의 걸림돌로 꼽힌다. 이는 신당동 353 일대 뒷편으로 지나는 남산성곽을 넘는 높이의 건물 건축을 불허하는 규정이다. 이 규제에 따라 성곽과 인접한 곳은 4m 높이 건축만 가능하며 경사가 낮은 곳은 8~20m 높이까지 지을 수 있다. 서대문구 안산에도 남산 성곽이 있지만 이곳은 주거지역과 거리가 있어 신당동 353일대처럼 강력한 규제로 작용하지는 않는다.  

이 때문에 이 일대 도심복합사업은 이미 한차례 무산된 바 있다. 중구는 지난 2022년 국토부에 신당동 353일대 도심복합사업을 신청했지만 반려됐다. 남산 고도제한과 남산성곽 높이제한이 반려 사유다. 

반면 이제 사업환경이 달라졌다는 점에서 주민들의 관심이 커진 것으로 분석된다. 서울시의 높이 규제 완화와 40층 이상 준주거지역 수준의 층수를 허용하는 도심복합사업의 특성을 감안할 때 사업 추진 가능성이 있다는 게 주민들의 기대다. 

중구 관계자는 "2022년 신청했다 반려된 사업과 달리 이번에는 지계(地界)를 달리해 4m 높이 제한이 적용되는 성곽 바로 아래 지역은 제외할 것으로 알고 있다"며 "2022년 반려 사유 중 하나인 남산고도제한이 완화돼 이 규제에도 적용되지 않으며 저지대의 경우 서울시의 역세권 활성화에 따라 높이 기준이 올라간 상태"라고 말했다. 

중구는 주민들의 뜻을 바탕으로 내달까지 국토부에 신당동 353 일대 도심복합사업을 국토부에 신청한다는 방침이다. 이와 함께 남산성곽길이 있는 서울시내 타 주거지역도 도심복합사업 신청을 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 

다만 이 일대의 도심복합사업지구 지정은 쉽지 않을 것으로 전망된다. 도심복합사업이 특별법으로 추진되지만 그렇다고 모든 규제를 무력화할 수 있는 것은 아니라는 이유에서다. 국토부 관계자는 "도심복합사업이 특별법에 근거하지만 공항주변 고도제한, 문화재 주변 높이제한과 같은 타 부처 규제를 모두 뛰어넘을 수 있는 것은 아니다"며 "일단 사업 신청이 들어오면 이를 토대로 심의를 할 것"이라며 신중한 입장을 보였다. 

이에 따라 신당동 353 일대는 도심복합사업을 추진하더라도 남산 성곽 높이제한을 피하기는 어려울 것으로 전망된다. 이렇게 되면 남산성곽과 인접한 주거지역은 지구에서 제척되며 정비사업을 하기 어려울 것으로 예측되며 결국 남산성곽 높이 제한에 맞춰 고지대는 3~4층 수준의 낮은 높이를 적용하고 저지대는 비교적 높은 층수를 짓는 계획이 유력할 것으로 보인다. 

한 시장 전문가는 "최근 서울 세운4구역의 경우 문화재 규제지역이 아니었음에도 불구하고 영향 평가 수행 여부를 두고 서울시와 정부가 대립했던 바 있다"며 "이같은 상황에서 도심복합사업이 문화재청 규제를 뛰어넘기 어려울 것인 만큼 결국 국토부로부터 지구 지정을 받으려면 남산성곽 높이제한을 준수해야 할 것"이라고 말했다. 

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