[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 강동구 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택 사전청약 당첨자들이 정부가 홍보한 금융지원 조건과 실제 대출 조건이 다르다며 반발에 나섰다. 당첨자들은 높은 경쟁률을 뚫고 수년간 본청약을 기다렸지만, 대출 한도 축소와 방공제 부담으로 당초 계획보다 1억원 넘는 추가 현금이 필요해질 수 있다고 주장한다.

26일 업계에 따르면 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택 사전청약 당첨자들은 오는 8월 본청약을 앞두고 정부와 국회, 서울주택도시공사(SH) 등을 상대로 대출 조건 개선을 요구하는 공동 대응에 착수했다.

쟁점은 사전청약 당시 안내된 정책금융 조건과 본청약을 앞두고 확인된 실제 대출 조건의 차이다. 국토교통부는 2022년 10월 세 가지 공공주택 유형 중 나눔형 주택에 대해 시세 70% 이하 분양가로의 공급을 약속했다.

대출의 경우 최대 5억원 한도의 최장 40년 장기 저리 모기지를 지원하고 LTV(주택담보대출비율)는 최대 80%까지, DSR(총부채원리금상환비율)은 적용하지 않겠다고 했다. 이와 함께 시세 5억원 주택을 마련할 때 필요한 목돈이 7000만원 수준까지 낮아질 수 있다고 설명했다.

나눔형 유형에 속한 토지임대부 주택인 고덕강일3단지는 이 같은 정책 기대 속에 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 1차 사전청약 500가구는 평균 40대 1, 청년 특별공급 최고 118대 1을 기록했다.

당첨자들은 본청약을 앞둔 현재 토지임대부 분양주택에 적용되는 디딤돌대출 조건이 당초 정부 홍보와 다르다고 주장한다. 지난 22일 시중은행은 토지임대부 분양주택 대출 신청자의 LTV가 최대 60%라고 공지했다. 대출기간도 10~30년으로 당초 나눔형 전용 모기지로 제시된 최장 40년과 차이가 있다.

방공제도 또 다른 변수다. 주택담보대출에서는 집이 경매로 넘어갈 경우 소액임차인의 최우선변제금이 은행보다 먼저 변제될 수 있어 대출한도에서 해당 금액을 차감한다. 모기지신용보증(MCG)은 이 최우선변제 소액임차보증금 부분을 보증해 대출한도를 늘릴 수 있게 하는 장치다. 토지임대부 주택은 담보가 건물분 중심으로 제한되는 구조인 만큼 일반 주택과 같은 방식의 MCG 적용이 어려울 수 있다.

고덕강일3단지 전용 59㎡ 사전청약 당시 추정 건물분양가는 약 3억5500만원이다. LTV 80%가 적용될 경우 필요한 현금이 약 7100만원이지만, LTV 60% 기준으로는 약 1억4200만원이 필요하다. 서울 최우선변제금 5500만원이 대출한도에서 추가 차감되면 실제 필요한 현금은 최대 1억9700만원까지 늘어난다.

이는 사전청약 당시 고려했던 자금보다 1억2600만원가량 많은 수준이다. 사전청약 당첨자 A씨는 "부모 도움 없이 정부 정책만 믿고 저축해 온 직장인이나 신혼부부가 단 두 달 만에 1억원이 넘는 현금을 추가로 조달하는 것은 불가능에 가깝다"고 호소했다.

토지임대부 주택의 LTV가 일반 주택보다 낮게 적용되는 배경에는 담보 구조 차이가 있다. 일반 분양주택은 수분양자가 건물과 대지지분을 함께 취득하지만, 토지임대부 주택은 공공이 토지를 보유하고 수분양자는 건물 소유권만 취득한다.

금융기관 입장에서는 건물 가치를 중심으로 대출 한도를 산정해야 하므로 대지지분을 포함한 일반 아파트보다 담보 평가와 처분 가능성이 제한된다. 이 때문에 금융기관은 담보 평가와 회수 가능성을 보수적으로 볼 수밖에 없다. 

앞서 본청약을 진행한 토지임대부 주택 마곡지구17단지에서도 사전청약 우선공급 175가구 중 28가구가 본청약을 포기한 것으로 알려졌다. 사전청약 당첨자들은 소득·자산 기준을 통과한 실수요자들이 실제 자금조달 단계에서 이탈할 수밖에 없는 현실을 우려하고 있다.

당첨자 B씨는 "특혜나 추가 혜택이 아니라 정부가 사전청약 당시 제시했고 우리가 신뢰했던 정책적 전제를 이행해 달라"이라며 "정부가 직접 선별한 정책 대상자들이 금융 규제 엇박자로 인해 대거 탈락한다면 공공분양 정책의 실효성과 신뢰도는 무너질 것"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com