[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 대형 평형 소유주와 자산 가치 평가를 둘러싸고 수년간 갈등을 빚어온 서울 강동구 명일동 삼익맨숀이 결국 한 개 동을 제외하고 재건축 절차를 추진하기로 했다. 사업 장기화의 원인이었던 내부 갈등을 해소하는 돌파구가 될 수 있다는 평가가 나오는 반면, 제외된 동의 주거 환경과 향후 개발 방향을 둘러싼 새로운 갈등 가능성도 제기된다.

◆ 대형평형 소유주 권리가액 갈등…결국 별도 필지로

21일 정비업계에 따르면 명일동 삼익맨숀은 최근 재건축에 반대한 5동을 정비구역에서 제외하는 이례적 결정을 내렸다. 재건축에 반대하는 동과의 협의에 시간을 더 쓰기보다 일몰제와 공사비 상승 위험을 피하는 쪽을 택한 결정에 비슷한 주민 간 갈등을 겪는 다른 단지들도 이를 유심히 지켜보는 추세다.

삼익맨숀은 1984년 준공된 11개동 768가구 규모의 아파트다. 2011년 정비예정구역으로 지정된 뒤 2017년 안전진단에서 D등급을 받았고 2020년 정비구역 지정, 2021년 조합설립인가를 거쳤다. 2024년에는 대우건설을 시공사로 선정했다.

갈등은 단지에서 가장 큰 평형으로 구성된 5동 소유주들이 자산가치 평가에 문제를 제기하면서 본격화됐다. 5동 측은 다른 동보다 대지지분을 많이 보유한 만큼 권리가액과 분담금 산정에서도 이를 충분히 반영해야 한다고 주장했다. 조합은 5동이 원하는 업체에 추정분담금 산정을 맡기는 방안까지 제안했으나 접점을 찾지 못했다.

조합은 결국 전체 소유주 739명 가운데 612명의 동의를 받아 공유물분할 소송을 제기했다. 법원이 5동을 분리하는 판결을 내린 뒤 양측이 항소하지 않으면서 5동은 명일동 270-8번지의 별도 필지로 분할됐다. 서울시는 이를 반영해 5동을 존치구역으로 두고 나머지 부지만 재건축하는 정비계획을 심의했다.

◆ 1~2년 지체할 때마다 공사비·이자 '눈덩이'

서울시는 지난 2일 삼익맨숀 재건축 통합심의를 통과시켰다. 기존 5동을 제외한 부지에는 최고 39층, 10개동, 990가구 규모의 '써밋 이스티지'가 들어설 예정이다. 조합은 지난 10일 사업시행계획안을 제출해 12일로 예정됐던 일몰제 적용 시한을 넘겼으며 현재 사업시행계획인가 절차를 밟고 있다.

삼익맨숀 한 소유주는 "마이너스이긴 하지만 최선이었다"며 "기한 안에 사업시행인가를 내지 못하면 일몰제에 걸려 정비구역이 해제될 상황이었다"고 말했다. 

조합이 한 동을 남겨두는 부담까지 감수한 배경에는 사업 지연에 따른 비용 증가가 자리 잡고 있다. 공사비와 금융비가 계속 오르는 상황에서 소송이나 추가 협상으로 사업이 1~2년 더 늦어지면 나머지 조합원이 부담할 분담금도 커질 수밖에 없다는 판단이다.

김학렬 스마트튜브 소장은 "시간이 지날수록 공사비 인상분과 이자 부담 때문에 조합원 분담금이 올라간다"며 "5동을 설득하는 데 1~2년을 더 쓰기보다 단지 모양이 불리해지는 점을 감수하고 사업을 진행하는 쪽을 택한 것으로 보인다"고 말했다. 그는 5동 60가구가 추후 독자적으로 재건축할 경우 부지가 좁아 주차장과 부대시설 확보가 어렵고 사업성도 떨어질 수 있다고 분석했다.

송승현 도시와경제 대표는 "한 동을 제외하면 반대 동 때문에 전체 사업이 장기간 지연되는 것을 막고 조합설립과 사업시행인가 등 절차를 빠르게 진행할 수 있다"면서도 "제외된 동이 노후 단지로 남아 주거환경 격차가 커지고 일조권·조망권·기반시설 이용이나 추후 개발 사업성을 놓고 새로운 갈등이 발생할 가능성이 있다"고 말했다.

◆ 주민 갈등에 사업 전체 '휘청'…조기 중재체계 절실

주거동 하나를 실제 별도 필지로 나눠 정비구역에서 제외한 사례는 거의 없지만 그럴 뻔한 일은 과거에도 있었다. 방배삼호아파트는 2019년 대형평형으로 구성된 10동의 동의율이 50%에 미치지 못하자 2020년 3월 일몰제 적용을 앞두고 10동을 제외한 설계안을 검토했다. 이후 주민 간 합의가 이뤄지면서 현재 정비계획에는 1~11동이 모두 포함됐다. 이들 동은 최고 43층, 1005가구로 통합 재건축될 예정이다.

2017년 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축의 경우 기존 전용 110㎡ 소유주 720명 가운데 약 600명이 전용 84㎡ 소유주보다 신축 평형과 동 배정에서 불리하다며 반발했다. 갈등은 관리처분계획무효 소송까지 번졌으나 결국 특정 동을 제외하지 않고 통합사업을 유지하기로 결정했다.

LH토지주택연구원 조사에 따르면 서울 내 정비사업 대상 주택 중 약 15만3000가구가 평균 1~2년 이상의 사업 지연을 겪고 다. 가구당 연간 금융비용과 임대료, 기회비용을 평균 300만원으로 보고 2년 지연을 가정하면 간접비용만 약 9180억원에 달한다.

소송도 비용 부담을 키운다. 소송 1건당 변호사 비용 등에 수천만원에서 수억원이 들고 소송이 1~3년 장기화하면 금융비와 조합 운영비를 포함해 구역당 수십억원의 추가 부담이 생길 수 있다. 서울에서 지정된 뉴타운·정비예정구역 686곳 가운데 393곳이 해제되면서 발생한 매몰비용도 약 3930억원으로 추산됐다.

전문가들은 갈등이 소송과 제척으로 번지기 전에 사업 초기부터 중재 체계를 가동해야 한다고 지적한다. 조필규 LH토지주택연구원 수석연구원은 "공공이 인정하는 정비사업 통합전문가 인증제나 전문자격 제도를 마련해 감정평가와 법률, 사업성 분석 등 각 분야의 이해관계를 조율할 필요가 있다"고 제안했다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 "사업 초기 잠재적 갈등 해결을 위해 갈등관리 비용을 투입하면 문제가 표면화되기 전에 선제적으로 대응할 수 있다"며 "이는 공사기간 단축과 사업비 절감, 사업 참여 확대의 선순환으로 이어질 수 있다"고 말했다.

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