[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 이재명 대통령이 서울 주요 지역의 집값 하락 가능성을 언급하며 급락에 대비한 정부의 주택 대량 매입 방침까지 밝힌 가운데, 실제 시장 흐름은 이와 다소 차이가 있다는 분석이 나온다. 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 매물 증가와 가격 하락이 나타나고 있지만, 이는 세제 개편에 따른 매도 압력과 대출 규제로 인한 매수심리 위축이 맞물린 영향이 크다는 분석이다.

다만 강남권의 하락세가 서울 전역으로 확산할지는 불확실하다. 정부가 잇따라 주택 공급대책을 발표에도 실제 입주물량 증가까지는 상당한 시일이 걸리는 데다 서울 외곽과 전세시장에서는 여전히 상승세가 이어지고 있다. 결국 매물 증가와 거래량 감소가 실제 가격 하락으로 이어지고, 이러한 흐름이 지속될지가 향후 시장의 주요 변수가 될 전망이다.

◆ 세 부담 우려에 매물 급증…대출 규제로 거래 위축

4일 부동산업계에 따르면 서울 강남권 아파트값이 하락하고 매물이 늘어나고 있지만 부동산 시장 전체의 집값 폭락 신호로 판단하기에는 이르다는 분석이 나온다.

이 대통령은 지난 3일 국무회의에서 "서울 지역 아파트 매물이 급속도로 늘어나고 있다"며 "거래량은 매우 급속도로 줄어들고 주요 지역의 실제 거래 가격도 놀라울 정도로 떨어지고 있다"고 말했다. 이후 사회관계망서비스(SNS)를 통해 "집값이 크게 하락할 경우 공적 임대주택 용도로 정부가 대량 매입하는 것을 포함해 대비책은 이미 강구 중"이라고 적었다. 

실제 강남권에서는 가격 하락세가 이어지고 있다. 한국부동산원의 10월 넷째 주(26일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 강남구는 전주 대비 0.38%, 서초구는 0.35%, 송파구는 0.22% 하락했다. 강남·서초구는 12주 연속, 송파구는 8주 연속 내림세를 기록했다.

강남권의 하락세가 지속되는 배경으로는 세제개편에 따른 매물 증가와 대출 규제로 인한 매수세 위축이 꼽힌다. 향후 세 부담이 커질 것을 우려한 주택 소유자들이 제도 시행에 앞서 매물을 내놓고 있는 것으로 풀이된다.

이날 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만 430건이다. 이는 세제개편안이 발표된 지난 8월 3일(6만 409건)보다 33.1% 증가한 수치다. 같은 기간 강남3구 매물은 2만2182건에서 2만9802건으로 34.4% 늘었다.

반면 거래량은 감소했다. 국토교통부의 9월 주택통계에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 3915건으로 전년 동월 6796건보다 42.4% 줄었다. 대출 규제와 가격 부담 등이 맞물리면서 매수자들의 관망세가 짙어진 영향으로 풀이된다.

이처럼 매물은 늘고 거래는 줄어들면서 가격에 하방 압력이 커지는 모습이다. 다만 실제 신규 주택공급이 늘어난데 따른 수급 여건이 개선된 결과라기보다 세제와 금융 규제에 따른 시장 변화라는 점에서 가격 하락세가 지속될지는 지켜봐야 한다는 목소리가 나온다. 

◆ 서울 22개 구 상승세 유지…강남 하락 확산 여부 주목

시장에서는 일부 자치구의 매물 증가와 거래량 감소가 반드시 집값 폭락으로 이어지는 것은 아니라는 시각이 우세하다. 매물이 늘어나는 것은 주택을 팔려는 소유자가 증가했다는 의미지만 실제 거래가격까지 낮아졌다는 뜻은 아니기 때문이다. 매도자가 호가를 유지하고 매수자도 거래에 나서지 않으면 매물만 쌓인 채 거래가 위축될 수 있다.

다만 강남3구에서는 실제 가격 하락이 이어지고 있는 만큼 이러한 흐름이 다른 지역으로 확산할지가 관건이다.

서울 전체 아파트값은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 상승하며 90주 연속 오름세를 기록했다. 강남3구와 달리 나머지 22개 자치구는 모두 상승했다.

주택공급 여건도 단기간에 크게 달라지기는 어려운 상황이다. 정부는 지난해 9·7 대책과 올해 8·13 대책 등을 통해 수도권 주택공급 확대 방안을 잇달아 발표했다. 국토부에 따르면 올해 1~9월 서울 주택 인허가는 4만4371가구로 전년 동기 대비 33.3%, 착공은 2만1855가구로 36.5% 증가했다. 다만 공급 선행지표가 일부 개선됐을 뿐 실제 입주물량 증가로는 아직 이어지지 않아 단기적인 주택 수급 여건에는 큰 영향을 미치지 못한 것으로 보인다.

강남권의 가격 조정은 내년에도 이어질 가능성이 있다. 세제개편안이 예정대로 시행될 경우 내년 6월 종부세 과세기준일을 앞두고 세 부담을 우려한 매물이 추가로 나올 수 있기 때문이다. 대출 규제와 금리 여건 역시 매수세 회복을 제한하는 요인으로 작용할 수 있다.

하지만 세제 불확실성이 해소되거나 급매물이 소진되면 매도자들이 매물을 거둬들이면서 하락세가 둔화할 가능성도 있다. 특히 실제 입주물량이 충분히 늘어나지 않는다면 서울의 주택 수급 불균형이 다시 부각될 수 있다는 점도 변수다.

한 부동산학과 교수는 "강남권의 가격 조정이 서울 전역으로 확산할지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"며 "세제개편에 따른 일시적인 매물 증가와 실제 주택공급 확대는 구분해야 하며, 향후 집값은 강남권 매물 소진 여부와 신규 주택의 입주 속도에 따라 달라질 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com