반포3주구 수주전 '안갯속'…삼성물산 ′브랜드′ vs 대우건설 ′조건′ 우세

기사입력 : 2020년05월12일 16:06

최종수정 : 2020년05월12일 16:07

대우건설, 조달금리·내부시설 '우위'…브랜드가치·신용등급 '불리'
삼성물산, 강남권 '래미안' 선호 높아…30일 시공사 선정총회 진행

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오는 30일 열리는 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 시공사 선정총회를 앞두고 삼성물산과 대우건설이 '백중세' 혈전을 벌이고 있다. 브랜드 가치로는 삼성물산이 우위지만 입찰제안서 조건은 대우건설이 압도적으로 우세하다는 평가다.

12일 대우건설의 반포3주구 사업제안서에 따르면 이 회사는 조합사업비 전액을 0.9% 고정금리로 보장하겠다고 밝혔다. 이 금리는 삼성물산이 제시한 변동금리(3년물 회사채 금리+α, 현재 1.889% 수준)보다 1%포인트(p) 정도 낮다.

입찰제안서가 선분양 기준인 만큼 대우건설이 제시한 '0.9% 고정금리'는 7800억원 한도에서만 가능하다. 총 공사비 예정가격이 8087억원 수준이기 때문. 만약 후분양을 진행하면 공사비(8000억원), 기타 비용이 추가돼 1조원 정도 자금이 더 필요하다.

이 경우 대우건설 신용등급을 고려하면 자금조달 금리가 3%대로 오를 것이라는 게 업계의 관측이다. 강동구 둔촌주공아파트 재건축의 경우 4%대 수준으로 금융비용이 조달됐다.

다만 대우건설은 최근 금융권 대출금리가 떨어져서 후분양을 할 경우에도 2% 초반에 자금조달을 할 수 있을 것으로 보고 있다. 금융권에서 반포3주구 재건축사업에 대한 관심이 높아 금리를 경쟁적으로 낮게 제시하고 있다는 것. 대우건설 관계자는 "반포3주구 사업비 조달과 관련해 이미 금융권과 협약도 체결했다"고 말했다.

일각에선 무상에 가까운 사업비 지원이 불법이라고 지적한다. 하지만 국토교통부에서도 대우건설의 낮은 사업비 대여를 불법으로 보기 어렵다고 입장이다.

이중곤 국토부 주택정비과 사무관은 "서울 용산구 한남3구역의 경우 건설사들이 무이자로 사업비를 대여하는 것을 제안했기 때문에 도시 및 주거환경정비법(도정법) 위반 여지가 있다고 판단했었다"며 "반면 대우건설의 경우 무이자는 아니기 때문에 불법이라고 보기 어렵다"고 말했다.

또한 대우건설은 내진설계, 마감재, 건축조건을 비롯한 내부시설이 삼성물산보다 우수하다는 평가를 받고 있다. 대우건설은 260mm 슬라브와 60mm 차음재를 사용했다. 삼성물산의 210mm 슬라브, 30mm 차음재보다 두껍다. 슬라브 두께를 키우면 층간소음을 구조적으로 줄일 수 있다. 차음재 역시 소음을 차단해주는 역할을 한다.

이밖에 대우건설은 공용욕실에 매직미러(헬스케어 연동), 부부욕실에 10인치 TV, 엘리베이터에 천장형 공기청정 에어컨을 설치하겠다고 제안했다. 이들은 삼성물산이 제공하지 않는 시설들이다.

5년 만에 정비사업 시장에 돌아온 삼성물산은 강남권에서 선호도 높은 아파트브랜드 '래미안'을 보유하고 있다. 브랜드 선호도가 높은 아파트는 향후 가격이 더 크게 오른다는 것은 주택시장에서 '불문율'이다.

닥터아파트가 실시한 '아파트 브랜드파워 설문조사'에 따르면 브랜드 가치가 아파트 가격에 미치는 영향은 8.86으로 조사됐다. '10'에 가까울수록 긍정을, '0'에 가까울수록 부정을 의미한다. 동일한 입지에서 아파트 구매 시 소비자들이 최우선으로 고려하는 요인도 '브랜드'(32.7%)가 1위를 차지했다.

실제로 서초구 반포동 '래미안퍼스티지'(2009년 7월 입주)는 비슷한 시기에 입주한 '반포자이'(2009년 3월)보다 가격이 더 비싸다. 래미안반포퍼스티지 전용면적 85㎡ 매맷값은 27억5000만원으로 반포자이(25억원)보다 2억원 이상 비싸다. 이는 입지조건 외에도 래미안 브랜드 프리미엄이 반영됐기 때문으로 풀이된다.

일부 반포3주구 재건축 조합원들은 삼성물산을 선호한 것으로 전해졌다. 앞서 반포3주구는 지난해 12월 공사비 관련 갈등으로 기존 시공사인 HDC현대산업개발과의 계약을 해지하고 새 시공사 물색에 나섰다.

한 조합 관계자는 "반포3주구 조합원들이 애초에 원했던 시공사는 삼성물산"이라며 "현대산업개발과 계약을 해지할 때도 '래미안' 브랜드의 삼성물산이 시공사로 들어오기를 내심 바라는 사람도 있었다"고 말했다.

또한 삼성물산은 아파트 실내 확장공간을 8.25㎡(2.5평) 정도 더 확보할 수 있다는 점을 강점으로 내세우고 있다. 조합원들이 거주시 실제 사용할 수 있는 공간을 넓히는 게 집기, 가전을 더 넣는 것보다 낫다는 판단에서다.

삼성물산은 대우건설보다 신용등급이 높다는 장점도 있다. 나이스신용평가, 한국기업평가 기준 삼성물산의 회사채 신용등급은 'AA+, 안정적'으로 대우건설(A-, 안정적)보다 높다. 기업어음 신용등급도 삼성물산(A1)이 대우건설(A2-)보다 높다.

현재는 어느 시공사가 우세한지 점치기 어려운 상황이다. 두 시공사의 장단점이 극명하게 갈리기 때문. 한 조합 관계자는 "대우건설은 내진설계, 주차장, CCTV, 보안설비, 마감재와 같은 내부시설이 삼성물산보다 우수하다"며 "브랜드만 빼면 고민할 필요가 없을 정도로 대우건설 조건이 낫다는 의견도 있다"고 말했다.

반포3주구는 오는 30일 시공사 선정총회를 진행할 예정이다. 반포3주구 재건축사업은 서울 서초구 반포동 1109번지 일대를 지하 3층~지상 25층, 17개동, 2091가구로 새롭게 조성하는 사업이다. 이 지역은 한강과 가깝고 교통, 학군, 인프라를 비롯한 입지 조건을 고루 갖췄다. 총 공사비 예정가격은 8087억원으로 올 상반기 재건축 시장의 최대어로 꼽힌다.

sungsoo@newspim.com

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