철도·광역버스 인프라 확충하는 광역개발 추진도 관심
이주대책, 임대주택 비율, 닭장 아파트 등은 해결 과제
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 경기도 중동, 분당 등 1기 신도시 정비사업에 일반주거지역 종(種)상향, 인프라 개발 등을 적극 지원하기로 하면서 사업 진행에 속도가 붙을지 주목된다.
종상향이 추진되면 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율)이 지금보다 높아져 일반분양 물량이 늘어난다. 재건축의 주요 재원이 분양 수익이란 점에서 사업성이 개선되는 효과가 있다. 중심 지역과 그 영향권에 있는 주변 지역을 함께 개발하는 광역개발이 이뤄지면 정비사업에 따른 수혜가 더 클 것이란 전망도 나온다. 다만 고밀도 개발에 대한 주민간 마찰과 이주대책, 임대주택 비율 등은 풀어야 할 숙제로 남아 있다.
◆ 용적률 500% 적용시 산본·중동 등 가구수 2배 증가
10일 부동산업계에 따르면 정부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 통해 1기 신도시의 종상향을 지원하기로 하면서 대규모 주택개발 사업에 기대감이 흘러나오고 있다.
최근 원희룡 장관은 고양 일산을 시작으로 군포 산본, 부천 중동 등 1기 신도시를 직접 방문해 정비사업과 관련한 주민들의 의견 청취에 나섰다. 전날 부천 중동을 찾은 원 장관은 "현재 용적률이 다른 신도시보다 높아 단지별 재건축에 어려움을 겪는 것으로 아는데 지혜로운 방법을 찾아보겠다"며 용적률 상향 의지를 내비쳤다.
앞서 여당은 역세권에는 용적률을 최대 500%로 허용하고 안전진단 규제를 완화하는 내용의 노후계획도시 정비 특별법을 발의한 바 있다.
재건축 연한 30년이 넘은 1기 신도시가 재건축을 추진하지 못하는 이유는 기존 용적률이 높기 때문이다. 1기 신도시별 평균 용적률은 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 일산과 분당을 제외한 나머지 지역은 재건축보단 리모델링이 현실적인 개발 방식이다. 하지만 종상향으로 용적률 상한선이 높아지면 재건축 추진의 길이 열리는 셈이다.
고밀도로 개발하면 사업성이 개선되는 효과가 있다. 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역으로 바뀔 경우 건폐율(50% 이하)은 유지되고 용적률은 상한선이 150% 이하에서 300% 이하로 2배 높아진다. 준주거지역으로 상향되면 건폐율(50%→70%)과 용적률(100% 초과~150% 이하→200% 초과~500% 이하) 모두 높아진다.
용적률이 250%에서 500%로 상향될 경우 단순 계산하면 가구수가 재건축 이후 2배 정도 늘어난다. 임대주택 공급 비율을 적용받더라도 일반분양 가구수가 최소 50% 증가한다. 1000가구 규모의 재건축 사업에서 500가구를 일반분양할 수 있다는 얘기다. 분양 수익금이 재건축의 핵심 재원이기 때문에 일반 분양이 많을수록 조합원 부담이 줄어드는 구조다.
원도심 광역개발 추진도 1기 신도시의 가치가 높아질 수 있는 점이다. 광역개발은 도시와 주변 농촌 지역을 하나의 생활권으로 묶어 종합적으로 개발하는 방식이다. 낡은 아파트를 새아파트로 탈바꿈하는 것에 그치지 않고 도시를 '재창조'하는 개념으로 접근하게 된다. 이를 위해서는 철도, 광역버스 등 교통 인프라 확충이 필수로, 1기 신도시의 주거 환경이 개선될 것으로 기대된다.
중동역 인근 A공인중개소 대표는 "건축연한 30년 정도로 재건축 추진을 바라보는 단지가 40여곳인데 용적률이 200%가 넘어 사업 추진이 쉽지 않았다"며 "이번 특별법이 시행으로 400% 안팎을 적용받게 되면 사업성이 개선돼 재건축에 관심이 대폭 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.
◆ 이주대책, 임대주택 비율 등으로 사업 지체될 가능성도
용적률 상향과 광역개발 등으로 1기 신도시 정비사업의 기대감이 높아졌음에도 풀어야 할 숙제가 적지 않다.
대규모 재건축 사업으로 인한 이주 공간 확보도 시급한 과제다. 업계에 따르면 1기 신도시가 재건축을 추진할 경우 예상 이주 가구는 ▲분당 12만6000가구 ▲일산 8만6000가구 ▲평촌 8만2000가구 ▲산본 3만6000가구 ▲중동 3만6000가구 등 약 40만가구다. 이들 지역의 이주가 일시에 이뤄지면 인근 지역 부동산 가격에 상당한 후폭풍이 발생할 수 있다. 부작용을 최소화면서 사업을 진행하기 위해서는 3기 신도시 확대를 비롯한 택지지구 개발로 이주 수요를 수용할 대책을 마련해야 한다.
또 고밀도 개발을 모든 주민이 환영하는 것은 아니다. 용적률 500%가 적용되면 소위 '닭장 아파트'가 양산돼 주거환경이 떨어질 것이란 우려가 있다. 도심 주상복합 수준의 고밀도 개발로 좁은 공간에 높은 건축물을 짓다 보니 교통, 주차 혼잡 문제는 물론 좁은 동 간 거리로 인한 사생활 침해가 발생한다. 저층의 경우 채광, 조망에 불리하다. 특례를 적용하는 만큼 공공기여와 임대주택 비율 등을 두고도 주민과 지자체간 마찰을 빚을 공산이 크다.
임대주택 공급 비율도 사업성에 큰 영향을 미친다. 현재 재건축에서 임대주택 비율은 늘어난 용적률의 50%다. 500가구 규모의 재건축 사업에서 용적률이 250%에서 300% 늘었다면 100가구 정도 늘어난 가구 중 일반분양 50가구, 임대주택 50가구로 구성된다. 고밀도 개발을 허용하면 임대주택 비율이 60~70% 수준으로 높아질 수 있다. 이 경우 분양대금 수입이 예상보다 줄어들 여지가 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축을 촉진하려는 정책방향은 의미가 있으나 재건축초과이익 환수 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점에서 사업 활성화가 이뤄질지는 더 지켜봐야 한다"며 "용적률이 상향된 만큼 공공에 납부하는 공공기여 비율도 커지기 때문에 단지별로 의견충돌이 발생할 여지가 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
