[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 아파트 전·월세 매물이 빠르게 감소하면서 임차 수요가 빌라 등 비(非)아파트로 이동하는 흐름이 나타나고 있다. 매매 전환 확대와 임대 물량 축소가 맞물리며, 아파트 중심의 임대차 시장에 변화 조짐이 감지되는 모습이다.

특히 아파트 전세 수준의 자금으로 신축 빌라 매수가 가능해지면서, 실거주와 임대를 동시에 고려하는 수요가 유입되고 있다. 다만 빌라 특유의 낮은 환금성과 주거 선호도 등 구조적 한계가 여전한 만큼, 투자 수요보다는 실수요 중심의 유입이 이어지며 제한적인 범위 내에서 주거 대안으로서의 역할이 확대될 것으로 전망된다.

◆ 서울 아파트 전·월세 물량, 연초 대비 32% 감소

22일 업계에 따르면 최근 서울을 중심으로 아파트 전·월세 물량이 크게 줄어들면서 임대차 수요가 빌라 등 비아파트로 흡수될 것이란 관측이 나온다. 

최근 서울에서는 다주택자 매물이 매매시장으로 나오면서 기존 전·월세 물량이 빠르게 줄어드는 추세다. 임대 물건이 매매로 전환되거나 기존 계약이 유지되면서 신규로 시장에 나오는 물량이 감소하고, 이에 따라 전세와 월세 모두 공급이 제한되는 흐름이 이어지고 있다.

실제로 이날 기준 서울 아파트 전세물량은 1만5316건, 월세물량은 1만4841건 등 서울 아파트 전·월세 물량은 총 3만 157건이다. 연초와 비교해 32.2% 감소했다. 자치구별로 보면 구로구가 58.3%로 가장 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 이어 노원구(56.4%), 강북구(54.2%), 금천구(52.2%), 도봉구(50.1%) 등 순으로 서울 외곽지역의 물량 감소가 두드러진 모습이다.

서울 아파트 전·월세 물량이 줄어들면서 기존 임대차 수요가 비아파트 매수로 눈을 돌리는 움직임도 감지되고 있다. 서울 아파트 전세가 수준의 자금으로 신축 빌라 매수가 가능하기 때문이다. 임차 대신 매수를 선택하며 주거 안정성을 확보하는 동시에 향후 임대 활용도 가능하다는 점이 수요를 끌어들이는 요인으로 풀이된다. 

최근 1~2인 가구 증가와 소형 주거 수요 확대도 빌라 시장에 긍정적인 요인으로 작용하고 있다. 도심 내 소형 주택에 대한 수요가 꾸준히 이어지면서, 비교적 접근성이 좋은 빌라를 중심으로 실거주 수요가 형성되는 모습이다.

업계 관계자는 "아파트 전·월세 물량이 줄어들면서 실수요자들이 대체 가능한 주거 유형을 찾는 과정에서 빌라에 대한 관심이 높아지고 있다"며 "특히 신축 위주의 주거 환경 개선으로 과거보다 선호도가 일부 높아진 것도 영향을 미치고 있다"고 설명했다.

◆ 환금성 한계 여전…"실거주 중심 대안 가능성"

다만 빌라가 아파트를 대체하는 주거 형태로 자리 잡기에는 여전히 한계가 있다는 지적이 나온다. 가장 큰 요인은 환금성이다. 아파트는 단지 규모와 브랜드, 거래 사례 축적 등을 바탕으로 가격 형성이 비교적 명확하고 수요층도 넓은 반면, 빌라는 개별 건물 단위로 거래가 이뤄져 가격 판단이 쉽지 않다.

이로 인해 매도 시 거래가 지연되거나 기대 가격을 낮춰야 하는 경우가 발생할 수 있어 투자 관점에서는 부담 요인으로 작용한다. 또 관리비나 주차, 커뮤니티 시설 등 주거 편의성 측면에서도 아파트 대비 경쟁력이 떨어지는 점은 여전히 한계로 꼽힌다.

그럼에도 불구하고 일부 입지에서는 안정적인 수요가 유지되고 있다. 역세권에 위치한 신축 빌라나 1~2인 가구 중심의 소형 주택, 재개발 기대감이 있는 지역의 경우 비교적 거래가 원활하다. 이러한 지역은 실거주 수요를 기반으로 일정 수준의 시장을 형성하고 있다. 

지난 2024년 신혼집으로 빌라촌에 들어간 강모(38) 씨는 "아파트 갈 형편은 아니었고 서울에선 벗어나기 싫어 신축 빌라로 들어왔는데 규모만 작지 웬만한 아파트와 구조도 비슷하고 나쁘지 않다"면서 "매수 이후에도 꾸준히 신혼부부들이 들어와서 이웃들도 다 젊은층"이라고 말했다. 

업계에선 빌라 시장이 투자 상품보다는 실거주 중심의 주거 대안으로 자리 잡을 가능성이 크다고 보고 있다. 아파트 전·월세 물량 감소가 이어질 경우 임차 수요 일부가 비아파트로 분산되며 시장 구조 변화가 지속될 수 있다는 분석이다.

업계 관계자는 "빌라는 아파트 대비 구조적 한계가 분명하지만 현재와 같은 공급 변화 상황에서는 현실적인 대안으로 기능할 수 있다"며 "향후 주거 수요의 다양화가 이어질 경우 비아파트 시장의 역할도 점차 확대될 가능성이 있다"고 말했다. 

min72@newspim.com