[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 최근 발표된 세제개편안에 따라 주택을 받게 되는 상가 조합원이나 세를 끼고 매입한 정비사업 조합원들은 완공 후 직접 입주해 실거주 기간을 채우는 방식을 선택할 것이라는 전망이 나온다.

정부가 관리처분계획인가일로부터 1년 전부터 거주해야만 장기거주 소득공제를 받을 수 있도록 정하면서, 거주가 불가능한 상가 소유주나 세입자를 끼고 정비사업지에 투자한 갭투자 조합원들이 거주 공제를 못 받을 상황에 처해졌기 때문이다.

이에 따라 성수·한남을 비롯해 관리처분 인가를 앞두고 있는 주요 정비사업 완료 단지를 중심으로 매매 물량과 전월세 물량이 급감하는 '신축 전세 가뭄'이 발생할 수 있다는 우려가 제기된다.

◆ 정비사업 조합원 실거주 요건 강화로 거주공제율 혜택 축소 위기

5일 정비업계에 따르면 지난 3일 재정경제부가 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주라는 조건을 충족해야 신축 주택 공사 기간의 50%를 거주 기간으로 인정받도록 하면서 상가·근린생활시설 소유주나 실거주하지 않은 갭투자 조합원들의 상당수가 거주공제율(최대 20%)을 단 1%도 받지 못할 위기에 처했다.

문제는 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 개편하면서 발생했다. 과거에는 집을 단순히 가지고만 있어도 세금을 깎아주는 장기보유특별공제가 적용됐다. 1주택자의 경우 보유 기간(연 4%)과 거주 기간(연 4%)을 합쳐 최대 80%까지 세금을 면제받았다. 재개발 공사로 인해 집이 헐려 밖에서 지내야 하는 공사 기간이 5년이라는 가정하에서도 입주권 상태로 보유한 것으로 쳐 20%의 공제를 챙길 수 있었다.

◆ 상가 소유주·비거주 갭투자자 공사 기간 공제 배제

하지만 이번 세제개편안에 따라 장기거주소득공제로 개편되면서 혜택의 기준이 오직 실거주(연 8%, 최대 80%)로 일원화됐다. 집을 허물고 짓는 공사 기간에는 물리적으로 거주할 수가 없기에, 개정안은 "공사 기간의 50%를 거주 기간으로 인정해 주겠다"는 보완책을 마련했다. 하지만 철거 전 최종 승인 단계인 '관리처분계획인가일'을 기준으로 1년 이상 계속해서 해당 주택에 살고 있던 조합원에게만 이 혜택을 준다는 조항을 달았다.

이 조건으로 인해 주택을 받게 되는 상가 조합원과 갭투자자는 거주공제율이 0%에 수렴하게 됐다. 상가·근린생활시설은 사람이 거주하는 주택 용도가 아니므로 1년 실거주 조건을 채울 수 없으며, 전세 낀 비거주 갭투자자 역시 세입자가 거주했기에 요건에 미달되기 때문이다.

◆ 실거주 증가 예상…단지 완공 후 전월세 물량 급감 우려

때문에 전문가들은 정비사업이 완료된 이후 실거주 기간을 채우려는 경향이 강해질 것이라는 관측을 내놨다. 공사 기간 공제를 받지 못해 차감된 거주 공제율을 완공 후 신축 아파트에 직접 거주하며 만회하려는 셈법이다. 장기거주소득공제는 10년 실거주를 채울 경우 최대 80%의 공제율이 적용되기 때문이다.

다만 이 같은 입주 후 실거주 집중 현상은 임대차 매물 축소 현상을 부를 우려가 있다. 과거에는 비거주 조합원들이 완공 후 전세나 월세를 놓아 시장에 임대물량을 공급했으나, 앞으로는 집주인이 직접 입주하면서 전월세 유통 물량이 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원 연구원은 "실거주 중심의 시장 재편이 강해짐에 따라 정비사업 완료 후 전월세 물량 감소는 불가피하다"라며 "장기거주소득공제를 쌓기 위해 실거주 상태로 장기 보유에 들어가면서 매매 매물 역시 줄어들 수 있다"고 내다봤다.

dosong@newspim.com