[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 소규모 노후저층주거지 정비사업인 모아타운 사업의 빠른 추진을 위해 사업 초기부터 서울시와 주민이 함께 사업계획을 착수하는 '모아통합기획'을 추진한다. 이를 토대로 모아타운 사업에서 후보지 선정에서 착공까지 소요시간은 현행 6년에서 4.5년으로 1.5년 줄인다는 목표다. 

시는 또 '모아통합기획'에 따른 모아타운 후보지를 오는 13일부터 공개 모집한다. 이를 위해 10월 한 달간 모아통합기획공모에 대한 설명회를 권역별로 개최할 예정이다. 

12일 서울시에 따르면 노후 저층주거지를 소규모로 정비하는 모아타운 사업의 사업소요기간을 줄이는 '모아통합기획' 추진계획이 마련됐다. 시는 13일부터 모아통합기획을 적용할 모아타운 후보지 공모에 나선다.

'모아통합기획'은 공공과 주민이 함께 모아타운 관리계획을 세우면서 모아주택 조합설립을 동시에 추진하는 민관협력형 통합기획이다. 서울시 재개발·재건축 정비 사업의 대표 제도로 자리잡은 '신속통합기획'을 모아주택·모아타운에도 도입한 것으로 사업 초기부터 서울시와 자치구가 참여해 인허가 절차를 대폭 줄여 소요기간을 앞당기는 것이 핵심이다.

서울시는 모아타운 쾌속추진을 위해 ▲신속한 모아주택 공급을 위한 획기적 기간 단축 ▲건축계획 품질 향상으로 살기좋은 모아타운 조성 ▲주민체감형 속도 제고를 위한 지원 강화 3대 전략을 중심으로 '모아통합기획'을 추진한다.

◆ 모아타운 계획, 시·구가 함께 세우고 주민은 동시에 조합설립…착공까지 4.5년

모아통합기획은 공공과 주민이 함께 관리계획을 세우면서 조합설립을 동시에 추진하는 민관협력형 통합기획으로 신속통합기획과 같은 방식이다. 이를 토대로 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 약 6년에서 약 4.5년으로 1.5년 줄인다는 게 목표다.

먼저 모아타운 관리계획 수립 방식이 달라진다. 지금은 자치구 또는 주민이 단독으로 관리계획을 세웠지만 앞으로는 주민참여단이 참여한 가운데 서울시와 자치구가 역할을 나눠 공동으로 계획을 수립한다. 서울시는 건축계획 용역을, 자치구는 도시계획 용역을 발주하고 하나의 계획으로 통합한다. 이후 주민설명회를 거쳐 계획에 반영한다.

이를 위해 모아타운별로 주민, 서울시, 자치구, 모아통합계획가(MP), SH가 참여하는 협의체 '모아한팀'을 운영한다. 그동안 계획수립, 사업추진, 행정주체와 사업주체가 단계별로 나뉘어 연계성이 부족했던 문제를 개선한다.

주민은 조합설립과 모아주택 사업추진을, 자치구는 관리계획 제안과 조합설립을 지원한다. 서울시는 관리계획 승인과 총괄·공정관리를 맡는다. 통합심의위원이 초기부터 모아통합계획가로 참여해 계획을 조정·자문하고 SH는 사업성 분석을 지원하며 필요한 경우 공동사업시행에 참여한다. 후보지의 토지등소유자를 대표하는 '주민참여단'이 모아한팀에 참여해 관리계획 수립 과정에서 주민 의견을 수렴·전달한다.

조합설립 준비도 후보지 선정과 동시에 시작할 수 있다. 기존에는 약 2년 이상 걸리는 관리계획 수립이 끝나야 동의서를 받을 수 있어 그 사이 주민 관심이 줄고 사업 추진동력이 약해지는 현상이 발생했다. 앞으로 서울시와 자치구는 모아타운 범위, 토지이용계획, 정비기반시설 등 법적 필수항목만 담은 관리계획을 먼저 승인·고시하는 '모아타운 선(先)지정'을 추진한다. 선지정을 위한 주민공람과 주민설명회 단계에서 자치구가 조합설립용 연번 동의서를 부여하면 주민은 동의서를 받기 시작한다. 동의율과 창립총회 등 요건을 갖추면 조합설립이 가능하다. 서울시는 이를 토대로 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 약 6년에서 약 4.5년으로 1.5년 단축한다.

모아통합기획으로 사업계획의 품질도 높인다. 서울시는 관리계획 수립 단계에서 공공성과 사업성을 고려한 '모아주택 건축 가이드라인'을 마련해 건축물 배치·높이·형태 등 방향을 제시해 시행착오를 줄인다.

모아주택은 중·소규모 설계자가 주로 참여하고 조합설립 이후 사업성에 맞춰 건축계획을 다시 세우면서 관리계획을 변경하는 일이 잦았다. 시는 가이드라인에 특별건축구역, 대지조성·단지·배치계획, 경관계획, 외부공간 및 동선계획, 주민공동시설 배치계획 등을 담아 미리 제시할 예정이다.

SH가 조합설립 동의서 징구 시 필요한 사업성 분석과 토지등소유자별 추정분담금 산출을 지원한다. 모아타운 관리계획 수립과 병행해 종전자산 감정평가, 건축기획, 종후자산 감정평가를 거쳐 추정 사업비와 비례율, 개별 추정분담금을 산출하고 주민에게 제공한다. 주민은 이 자료를 조합설립 과정에 활용할 수 있어 사업 투명성과 신뢰도가 높아지고 비용 부담도 줄어들 전망이다.

◆ 모아통합기획 후보지 내달부터 市 접수…권리산정 기준일 적용 등 투기 대책 강화된다

서울시는 11월 2일부터 모아통합기획 후보지 공모 접수를 받는다. 전체 면적 2만㎡ 이상 10만㎡ 미만이면서 노후도가 전체 50% 이상이고 사업예정지별로도 50% 이상인 지역이 대상이다. 사업예정구역별로 토지등소유자 60%와 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 받아야 신청할 수 있다. 정비구역·정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역, 신속통합기획·재개발 등 다른 사업방식으로 공모 신청 중이거나 추진 중인 지역은 제외된다. 토지등 소유자 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하는 구역, 투기세력 유입이나 사도 지분쪼개기가 확인된 지역도 신청할 수 없다.

동의서를 받을 때는 반드시 자치구에서 번호를 부여한 동의서를 사용해야 하며, 검인받지 않은 동의서는 인정하지 않는다. 자치구는 동의서 번호를 부여하는 즉시 구 누리집과 주민센터 게시판에 구역계를 공개하고 구역 내 주민에게 공모추진 안내문을 발송해 사업추진지역임을 안내한다.

동의율을 확보한 추진주체가 자치구 모아타운 소관부서에 공모신청서와 동의서를 방문 제출하면 자치구는 주민설명회 개최와 서류 검토, 부서협의를 거쳐 서울시에 신청한다. 모아통합기획 공모 동의서는 서면뿐 아니라 서울시가 지정한 전자서명동의 시스템으로도 받을 수 있다. 시스템 사용비용은 서울시가 지원한다. 주민이 직접 방문해 동의서를 받는 부담을 줄이고 동의율 확보도 빠르게 진행할 수 있도록 한 것이다.

후보지는 도시계획·건축·교통 분야 외부 전문가 등이 참여하는 선정위원회 심의를 거쳐 결정한다. 선정된 후보지는 자치구에 관리계획 수립비의 50%를 지원하고 즉시 용역 발주 절차에 들어가 신속하게 계획을 수립할 수 있도록 지원할 예정이다.

시는 2030년까지 후보지 100곳을 선정하여 추가 8만 가구 규모의 모아주택 공급기반을 마련할 계획이다. 모아타운별 적정 사업 추진 물량을 고려해 매년 20개소 내외를 선정하되, 주거정비 시급성과 지역 여건 등을 종합적으로 검토한다. 다만, 향후 주택수급현황을 면밀히 모니터링하여 선정 물량과 공급 규모는 일부 조정될 수 있다.

그동안 연 1회 별도 공모절차로 별도 선정됐던 '공공참여 모아타운'도 앞으로 모아통합기획 후보지 공모시 희망 여부를 함께 신청할 수 있도록 한다. 구체적인 공공참여 모아타운 선정절차와 기준 등은 세부 기준 마련한 후 향후 안내할 예정이다.

◆ 권리산정기준일은 '구역계 공개일'… 분양권은 '구분소유권 확보'해야 인정

모아타운 사업지의 투기 방지대책도 강화한다. 주택 등을 분양받을 권리산정기준일은 기존 '시 또는 자치구 접수일'에서 '구역계 공개일'로 앞당긴다. 다만 구청장이 별도로 요청하는 날로 정할 수 있다. 분양권 인정 기준도 엄격해진다. 지금은 권리산정기준일까지 착공신고를 마치면 분양권을 인정했지만 앞으로는 권리산정기준일 다음 날까지 가구별 구분소유권을 확보(소유권 보존등기 접수 기준) 해야만 인정한다. 

또한, 지목이 '도로'인 필지는 지분을 쪼개 모아타운 사업에 참여할 수 없다. 시는 앞서 지난 7일부터 서울 전역의 사도(私道)를 토지거래허가구역 지정한 바 있다.  시는 모아타운 후보지 선정 시, 부동산 거래를 면밀하게 검토해 기획 부동산을 통한 거래 적발시, 후보지 선정에서 제외하는 등 엄격한 운영을 지속할 방침이다.

기존 주민제안 방식은 올해까지 운영하고, 2027년부터는 모아통합기획으로 일원화한다. 그동안 주민제안을 준비해 온 지역은 올해 연말까지 동의율을 확보해 자치구에 신청하면 기존 주민제안 모아타운을 추진할 수 있다.

자치구는 접수된 주민제안 신청서를 자치구는 검토해 2027년 1분기 내 서울시 전문가 자문에 상정해 관리계획 수립범위를 확정한 경우 후보지로 인정돼 주민제안 추진이 가능하다. 현재 주민제안 모아타운 동의서를 접수 중인 지역에서 모아통합기획으로 전환을 희망하는 경우 올해 12월 31일까지 동의율을 확보해 기존 주민제안 동의서로도 모아통합기획 후보지 공모에 참여할 수 있다. 이 경우 권리산정기준일 등은 주민제안 기준을 따르되 모아통합기획으로 전환해  추진이 가능하다.

또한 시민들의 제도 이해도를 높이고 모아통합기획 후보지 공모에 대한 궁금증을 해소하기 위해 10월 한 달간 권역별 주민설명회를 개최한다. 지난 1일 중랑구청에서 첫 주민설명회를 개최했으며 오는 13일 오후에는 강남구 대치평생학습관에서 강남권역 주민설명회를 여는 등 권역별로 순차 개최할 예정이다.

명노준 서울시 주택실장은 "모아통합기획은 계획은 주민과 공공이 함께 세우고 조합설립은 주민이 동시에 준비해 기간을 줄이고 주택공급을 앞당기는 것"이라며 "노후 저층주거지 주민들이 하루라도 빨리 새 집에 입주할 수 있도록 후보지 선정부터 착공까지 서울시가 끝까지 지원하겠다"고 말했다.

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