[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 문재인 정부 시절 도입된 지분적립형·이익공유형 공공분양주택의 실제 공급이 가시화되면서 서민의 내 집 마련을 지원하는 주거정책으로 주목받고 있다. 특히 이재명 정부 출범 이후 대폭 축소된 주택담보대출이 이들 유형에서는 다시 허용되는 만큼, 목돈이 부족한 데다 대출마저 어려워진 무주택 실수요자에게 새로운 '주거 사다리'가 될 수 있다는 기대가 나온다.

다만 정책이 시장에 안착하려면 실제 공급과 운영 성과가 뒷받침돼야 한다는 지적도 있다. 막대한 재정 투입이 불가피한 만큼 충분한 공급 물량을 확보하지 못하면 일시적인 '이벤트성 공급'에 그칠 수 있다는 우려다.

◆ 'LTV 75%' 지분적립형 공공분양, 12월 고양창릉서 공급…이익공유형도 내년부터 공급 계획

5일 부동산시장 전문가들에 따르면 정부가 공급키로 한 '지분적립형' 공공분양주택의 시장 안착은 공급량이 관건이 될 것으로 분석되고 있다. 

지분 적립형 주택이란 주택의 분양가를 20년에 걸쳐 총 6회에 나눠 내는 유형의 분양주택을 말한다. 입주시 내야하는 분양가는 분양가의 25%며 이후 4년마다 5차례에 걸쳐 분양가의 15%를 낸다. 이렇게 되면 20년 후 주택의 지분을 모두 소유할 수 있게 된다. 취득하지 못한 지분에 대해서는 주변시세 90% 수준의 임대료를 낸다. 국토부는 앞서 8·13 주택신속공급방안에 이같은 '부담가능한 공공분양주택' 공급 계획을 포함한 바 있다. 

지분은 회차별로 반드시 취득해야 하나 수분양자의 경제적 여건 등을 고려해 최대 1년간 유예할 수 있다. 지분 취득가격은 최초 분양가에 기간 이자를 더한 가격에서 취득하는 지분을 곱해 산정된다. 

또 이익공유형Ⅱ 공공분양주택도 선뵌다. 이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받도록 하고 추후 주택을 팔거나 대출을 상환할 경우 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 공유하는 모델이다. 

의무 대출의 이자율은 대출 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p(포인트) 낮게 설정하고 우대금리도 최대 0.5%p까지 지원한다. 다만 이자율 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품 최저 금리에 맞춘다. 현 최저 금리는 1.2%다. 이렇게 되면 목돈이 부족한 서민 내집마련 수요자가 주택담보대출이 대폭 줄어든 상황에서 내집마련에 숨통이 트일 수 있다는 게 국토부의 기대다. 주담대 한도 제한 이후 위기에 놓인 주거사다리를 복원할 수 있다는 기대가 나온다. 

예를 들어 현재 수도권 평균 공공분양주택 분양가격 5억1000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 기준으로 할 때 지분적립형은 초기 지분 취득 비용 1억2800만원(분양가의 25%), 이익공유형Ⅱ는 대출을 제외한 초기 필요 자금 1억5300만원(분양가의 30%)으로 분양받을 수 있다. 특히 지분적립형의 경우 도입 검토 중인 대출을 LTV 40%로 받는 경우 초기 필요 자금은 7700만원으로 대폭 감소한다. 

정부는 부담가능한 공공분양주택 공급 확대를 위해 올해 지분적립형을 시작으로 내년 이후 이익공유형Ⅱ 분양주택을 공급한다는 방침이다. 오는 12월 한국토지주택공사(LH) 고양창릉 S-2BL 공급물량 1057가구 중 284가구를 지분적립형으로 분양할 예정이며 이후 점차 확대해 나갈 계획이다. 연내 발표 예정인 LH의 2027년도 분양계획에 부담가능한 공공분양주택으로 분양할 단지가 포함될 예정이다. 이익공유형Ⅱ의 경우 아직 법적인 근거가 없다. 이에 정부는 '공공주택 특별법' 개정을 추진할 계획이다.

◆ 전문가들 "내집마련 사다리로 기능할 것…공급량이 문제"

시장에서는 정부의 '부담 가능한 공공분양주택'에 대해 서민 내집마련 기법으로 기능할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 무엇보다 목돈이 부족한 수요층에 대한 주택 구입자금 대출 규모가 늘어난 셈이기 때문이다. 지난해 10·15대책 이후 서울 전역과 경기도 주요 지역이 투기과열지구 등으로 지정되며 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)가 40%로 대폭 줄어든 상황이다. 하지만 지분적립형이나 이익공유형Ⅱ 공공분양주택은 사실상 LTV를 70~75%까지 받을 수 있다. 이에 따라 이번 조치는 '서민정책'이라고 볼 수 있다는 게 시장의 평가다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공분양주택인만큼 기존 경제력 보유층이 투자목적으로 분양 받기는 어려운 상황"이라며 "사실상의 대출규제 완화인데 그 혜택이 대부분 무주택자 서민들에게 돌아가는 구조가 될 것"이라고 말했다. 

다만 4년마다 사들여야하는 지분가격이 8000만원에 이른다는 점은 이들 서민에게 부담이 될 수 있다. 단계별 지분 매입비용은 주택담보대출이 불가능한 만큼 매년 2000만원에 이르는 돈을 모아야하는 셈이다. 그리고 지분 매입가격에 이자가 붙는 것과 별개로 임대료를 내야한다는 점을 감안하면 기존 20년 장기 주택담보대출과 비교할 때 딱히 낫다고 말하기 어려울 수 있다. 

지분적립형 및 이익공유형Ⅱ의 시장안착 가능성에도 관심이 쏠린다. 대출을 충분히 받을 수 없는 만큼 서민 내집마련에 기여할 상품으로 꼽히지만 공급량이 한정적이면 공급효과도 적을 수밖에 없어서다. 시장에서는 무엇보다 이들 사업을 뒷받침하기 위해서는 재정 지원이 필수라는 점을 지적하고 있다. 실제 지난해 김동연 지사의 경기도 GH(경기주택도시공사)가 지분적립형주택을 공급할 때도 우려가 있었다. 분양가의 70% 이상을 경기도 재정으로 메워야해서다. 재원을 어떻게 마련할지에 대한 명확한 기준이 없었다는 지적이 나오고 있다. 이에 따라 의욕적으로 출발한 지분적립형 분양주택은 이후 공급되지 않고 있는 상황이다. 

재정면에서 여력이 충분한 LH도 고양창릉 공공분양주택의 20%만 지분적립형으로 공급하는 것도 재정 부담 우려의 반증이란 설명도 나온다. 향후 주택도시기금을 비롯한 재정 투입을 늘릴 수 있지만 한정적인 재정과 기금을 공공분양주택 구입자금 대출에만 쓸 수 없을 것이란 지적이 나오고 있다. 

이렇게 되면 공급량은 소수에 머물 수밖에 없고 시장에서 주는 효과도 적을 수밖에 없을 것이란 진단이 나온다. 시장 전문가는 "제도가 정착하는데 필요한 것은 결국 운영실적"이라며 "지분적립형 같은 부담 가능한 분양주택이 내집마련의 기법이 되기 위해선 공급량이 뒷받침돼야 할 것"이라고 말했다.

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