글로벌 부동산 시장은 회복 국면에 들어섰다는 평가를 받고 있습니다. 그러나 자산은 더 이상 일률적으로 오르지 않습니다. 일본부동산연구소(JREI)가 발표한 국제부동산가격·임대료지수를 면밀히 살펴보면, 오피스 시장에서는 최근 6개월간 뭄바이, 뉴욕, 도쿄가 상승세를 이어간 반면 베이징은 4.5%, 상하이는 5.5% 하락했습니다. 같은 고금리 환경 아래 놓인 글로벌 도시들이 이처럼 극명하게 엇갈린 성적을 보이고 있다는 사실은, 이제 부동산 투자의 핵심 질문이 '지금이 상승장인가'가 아니라 '어느 자산을 선택할 것인가'로 바뀌었음을 말해줍니다.

상승한 도시들의 공통점을 들여다보면 단순한 경기 회복이 아닌 구조적 이유가 눈에 띕니다. 뉴욕은 생성형 AI 기업들의 오피스 수요 확대와 주요 기업들의 재택근무 축소에 따른 출근 정상화가 맞물리면서 최고급(Class A) 오피스로 임차 수요가 집중되고 있습니다. 이에 따라 글로벌 자본 역시 희소성이 높은 프라임 자산으로 빠르게 이동하고 있습니다. 런던은 신규 공급이 제한된 가운데 교통 접근성과 생활 인프라가 뛰어난 지역으로 자금이 몰리고 있으며, 도쿄 역시 견조한 임대 수요를 바탕으로 가격과 임대료가 함께 완만한 상승세를 이어가고 있습니다. 결국 글로벌 자본은 가격이 아니라 도시 경쟁력이 만들어내는 프라임 자산으로 이동하고 있습니다. 이것이 오늘날 글로벌 부동산 시장이 보여주는 가장 중요한 변화입니다.

이번 조사에서 가장 눈에 띄는 도시는 단연 오사카입니다. 맨션 가격 상승률 3.3%, 임대료 상승률 3.1%로 세계 주요 도시 가운데 가장 높은 수준을 기록했으며, 특히 가족형 임대주택(50~70㎡)의 평균 임대료는 전년 대비 13.7% 상승해 도쿄 23구의 상승률을 크게 웃돌았습니다. 이는 단순한 가격 상승이 아니라 도시 경쟁력이 자산가치로 전환되는 과정입니다. 대규모 복합개발이 진행되면서 기업 본사의 이전이 잇따르고 있고, 고소득 맞벌이 가구의 증가와 기업의 사택 임차 수요 확대가 실수요와 투자수요를 동시에 끌어올리고 있습니다. 여기에 2030년 개장을 앞둔 통합리조트(IR)와 2031년 개통 예정인 공항 직결 철도망 등 미래 성장 인프라에 대한 기대까지 더해지면서 도시 기능의 고도화가 부동산 가치 상승으로 이어지는 선순환 구조가 뚜렷하게 형성되고 있습니다.

반면 중국 주요 도시의 상황은 대조적입니다. 베이징과 상하이는 오피스 가격뿐 아니라 임대료까지 하락세가 계속되고 있습니다. 이는 단순한 경기 둔화가 아니라 민간 투자심리 위축, 공급 부담, 그리고 중장기 성장 기대 약화가 복합적으로 작용한 결과입니다. 과거 글로벌 자본이 공격적으로 유입되던 시장이 이제는 선별적으로만 자금을 받아들이는 시장으로 전환되고 있습니다. 한때 높은 성장성을 기대했던 시장에 대해 글로벌 투자자들은 이제 훨씬 신중한 시각을 유지하고 있습니다.

이러한 분화는 도시 내부에서도 동일하게 진행되고 있습니다. 과거에는 도시 전체가 함께 오르는 경우가 많았지만, 이제는 같은 도시 안에서도 입지와 자산의 품질에 따라 가격 흐름이 달라집니다. 시드니 역시 우량 자산과 일반 자산 사이의 가격 격차가 확대되고 있으며, 뉴욕도 마찬가지입니다. 결국 부동산의 미래 가치를 결정하는 것은 건물 자체가 아니라 그 자산이 속한 도시의 경쟁력, 그리고 그 도시 안에서 차지하는 입지와 희소성이라는 사실이 점점 분명해지고 있습니다.

이 변화가 투자자에게 던지는 시사점은 분명합니다. 이제 금리 수준보다 임대 수요의 지속 가능성, 공급 제약, 교통 인프라, 그리고 자산의 희소성이 훨씬 중요한 판단 기준이 되고 있습니다. 프라임 자산으로 자본이 집중될수록 비핵심 자산의 유동성은 낮아지고 시장의 양극화는 더욱 심화될 가능성이 높습니다. 앞으로 글로벌 부동산 시장은 국가 간 경쟁보다 도시 간 경쟁, 도시 간 경쟁보다 자산 간 경쟁이 더욱 치열해질 전망입니다.

결국 미래의 투자 성과는 어느 국가에 투자했는가보다 어느 도시를 선택했는지, 그리고 그 도시 안에서 얼마나 경쟁력 있는 자산을 보유했는지가 좌우할 것입니다. 부동산의 시대가 끝난 것이 아니라, 도시 경쟁력에 투자하는 시대가 시작된 것입니다. 오사카는 그 새로운 투자 법칙이 이미 현실이 되었음을 보여주는 대표적인 사례입니다.

*김용남 대표이사 사장은 대한민국 1위 중소형 빌딩 자산관리 및 해외부동산 투자자문 기업 글로벌PMC(주)를 2004년 설립한 이후, 빌딩 매입부터 운영관리·매각에 이르는 전 과정을 직접 설계하고 실행하며 시장의 기준을 만들어온 부동산 전문가다. 부동산학 박사(PhD)로서 CCIM·FRICS·CPM·SIOR 등 국제 공인 자격을 보유하고 있으며, CCIM Institute Region 13(한국·일본·대만 총괄) 차기 회장(2028년 취임 예정)으로 선출돼 국제 무대에서도 한국 상업용 부동산 산업의 위상을 높이고 있다. 글로벌PMC는 세계적인 상업용 부동산 네트워크 CORFAC International의 국내 유일 회원사로서 미국·일본·유럽 시장을 아우르는 글로벌 투자자문 서비스를 제공하고 있다.