[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 서울 주요 지역의 집값 하락과 거래량 감소, 매물 증가 등을 근거로 주택시장 안정 가능성을 잇달아 강조하고 있다. 최근 일부 지표에서 하향 흐름이 나타난 데다 중장기적으로 공급 확대와 수요 둔화가 맞물리면서 시장 안정 기반이 강화될 것이라는 판단에서다.

그러나 시장에서는 정부가 일부 지표를 중심으로 시장 안정 기대를 앞세우고 있다는 지적도 나온다. 강남3구(강남·서초·송파구)는 최근 조정세를 보이고 있지만, 비강남권 상당수 지역은 올해 두 자릿수 상승률을 기록했다. 최근 1년을 기준으로 보면 서울 전 지역의 집값이 여전히 전년보다 높은 수준을 유지하고 있어, 일부 하락 지표만으로 시장 전반의 안정세를 판단하기는 어렵다는 분석이다.

◆ 정부는 '하향 안정' 강조…비강남은 두 자릿수 상승

20일 업계에 따르면 정부가 강남권 가격 하락과 거래 감소 등을 근거로 중장기적인 주택시장 안정 가능성을 강조하고 있지만 서울 전반의 가격 흐름을 감안하면 안정세를 단정하기에는 이르다는 관측이 나온다.

국토교통부는 최근 강남·서초 아파트 매매가격이 10주 연속 하락하고 서울 전체 상승률도 지난 7월 이후 둔화하고 있다는 점을 일부 하향 안정 지표로 제시했다. 지난 9월 아파트 매매가격은 강남구가 1.7%, 서초구 1.3%, 송파구 0.5% 각각 하락했다.

올해 들어 누적으로 보면 강남구는 하락했지만 서초·송파는 여전히 상승세를 유지했다. 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주까지 강남구 아파트값은 연초 대비 1.0% 하락했고 서초구는 0.8%, 송파구는 4.7% 상승했다. 반면 같은 기간 서울 전체는 8.5% 올랐다.

비강남권에서는 상승폭이 훨씬 컸다. 성북구는 올해 들어 15.7% 올랐고 서대문구 13.3%, 강서구 12.6%, 구로구 12.5%, 노원구 12.3%, 동대문구 12.2% 등도 두 자릿수 상승률을 기록했다. 강남구가 연초보다 가격이 낮아진 것과 달리 서울 상당수 지역에서는 상승세가 이어지고 있는 셈이다.

비교 기간을 최근 1년으로 넓혀도 강남권 가격은 1년 전보다 여전히 높은 수준이다. 지난해 10월 둘째 주부터 올해 10월 둘째 주까지 최근 1년 동안 강남구 아파트값은 1.3%, 서초구는 3.3%, 송파구는 9.9% 각각 상승했다. 최근 하락세를 보이고 있지만 앞서 쌓인 상승분은 여전히 남아 있는 셈이다.

가격 외 지표에서는 정부 판단을 뒷받침하는 흐름도 나타나고 있다. 서울 아파트 매매거래량은 지난 5월 8900건에서 8월 4600건으로 절반 가까이 줄었고 최근 매매매물은 약 7만4000건으로 올해 초보다 30% 늘었다. 서울 주택매매시장 소비심리지수도 7월 139.9에서 9월 130.8로 낮아졌다.

거래 감소와 매물 증가는 매수세가 약해지고 있다는 점에서는 집값이 하락하고 있다는 신호로 볼 수 있다. 다만 거래와 심리 지표가 둔화하고 있다는 사실만으로 서울 전체 가격 흐름이 하락세로 전환했다고 보기는 어렵다는 점에서 향후 비강남권까지 약세가 확산되는지 여부가 중요하게 작용할 것으로 예상된다. 

◆ 과거에도 강남 먼저 꺾여…서울 하락은 확산 뒤 본격화

과거에도 강남권 하락이 있었지만 곧바로 서울 전체 하락으로 이어지진 않았다. 2018년 4월 둘째 주 강남3구가 약 30주 만에 하락 전환했지만 서울 전체 아파트값은 같은 주 0.06% 상승했다. 당시에도 강남권이 먼저 약세로 돌아선 반면 다른 지역의 상승세가 이어지면서 전체 지수는 오름세를 유지했다.

2018년 9·13 대책 이후 강남3구의 하락세가 용산·동작 등으로 확대되고 양천·강서·성동도 보합으로 돌아서면서 서울 전체 가격도 하락 흐름을 보였다. 이후 성북·도봉 등 강북권까지 약세가 번지면서 2019년 초에는 하락세가 서울 전반으로 확산됐다.

하지만 현재는 당시와 달리 비강남권 상당수 지역의 상승세가 여전히 강하다는 점이 차이다. 10월 둘째 주에도 강남구와 서초구는 각각 0.4%, 0.3% 하락했지만 중랑·성북·서대문·도봉·노원구는 0.4% 안팎 올랐고 서울 전체 역시 0.2% 상승했다.

공급 여건도 향후 흐름을 가를 변수로 꼽힌다. 최근 6개월 서울 주택 인허가는 3만6000가구로 전년 동기보다 74% 늘었지만 착공은 1만7000가구로 장기평균인 3만1000가구를 밑돈다. 수도권 아파트 입주물량도 올해 10만5000가구로 10년 평균 18만가구보다 적다. 정부 역시 과거 인허가·착공 부진에 따른 입주물량 감소를 단기적인 집값 상승 요인으로 보고 있다.

전문가들 역시 최근 강남3구의 하락 지표만으로 시장 안정 흐름을 판단하기는 어렵다고 지적했다. 서진형 광운대 부동산학과 교수는 "강남3구가 안정되거나 떨어지는 것으로 보이는 것은 거래 건수 자체가 너무 적고 거래 절벽 상황이기 때문에 특수관계인 거래 등으로 일부 통계 왜곡 현상이 나타날 수 있다"며 "통계 자체를 그대로 보기보다 시장에서 소비자들이 느끼는 체감 거래지수 등을 봤을 때 실제로 떨어졌다고 보기에는 쉽지 않다"고 말했다.

정부가 중장기적인 시장 안정 가능성을 강조하는 데는 최근 집값 상승에 따른 민심을 의식해 안정 신호를 지속적으로 주려는 측면이 있다는 분석도 나온다. 익명을 요구한 한 부동산학과 교수는 "현 상황에서 중장기적으로 시장이 안정될 것이라고 보기에는 쉽지 않다"며 "정부로서는 부동산 가격이 많이 오른 만큼 시장 안정 가능성을 강조할 수밖에 없는 측면이 있다"고 말했다.

min72@newspim.com